Anschlussfinanzierung: Wann sich der Blick auf die Zinsbindung lohnt

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Die Zinsbindung endet, die Restschuld bleibt. Für viele Eigentümer beginnt damit eine Phase, die leicht unterschätzt wird. Wer erst wenige Wochen vor dem Stichtag bei der Bank anfragt, nimmt meist das Angebot, das gerade vorliegt. Wer dagegen einige Monate Vorlauf einplant, kann Konditionen vergleichen, Zinsen frühzeitig sichern und mehrere Szenarien durchrechnen.

Den richtigen Zeitpunkt für die Planung finden

Banken und Vermittler empfehlen in der Regel, sich spätestens zwölf Monate vor dem Ende der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung zu befassen. Bei größeren Restschulden oder unsicherem Zinsumfeld kann ein deutlich früherer Einstieg sinnvoll sein, denn Forward-Darlehen lassen sich je nach Anbieter bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen. Hilfreich für die Entscheidung ist unter anderem die aktuelle Bauzinsen-Prognose, die anzeigt, in welche Richtung sich das Zinsniveau in den kommenden Monaten bewegen könnte. Prognosen bleiben natürlich Einschätzungen und keine Garantien. Deshalb ist es sinnvoll, nicht auf einzelnen Wert zu setzen, sondern mit einer Spanne zu rechnen, etwa mit dem heutigen Zinssatz sowie mit Zinsen, die einen Prozentpunkt höher oder niedriger liegen.

Forward-Darlehen und Sondertilgung im Überblick

Ein Forward-Darlehen sichert den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung schon heute ab, obwohl die Auszahlung erst später erfolgt. Die Banken verlangen dafür einen prozentualen Aufschlag, dessen Höhe mit der Vorlaufzeit steigt. Je nach Anbieter und Marktlage werden dafür ein paar hundertstel Prozentpunkte pro Monat verlangt. Wer seinen Zins also 24 Monate im Voraus festschreibt, zahlt einen spürbaren höheren Satz als wenn er kurz vor Ablauf abschließt. Der Aufschlag funktioniert wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Steigen die Zinsen, fällt er weg. Sinken sie, bleibt der vereinbarte höhere Satz bestehen.

Sondertilgungsrechte erlauben es, neben der normalen Rate auch andere Beträge zusätzlich zu zahlen. Gängig sind fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme im Jahr, einige Banken bieten auch bis zu zehn Prozent an. Die Option kostet meist einen kleinen Zinsaufschlag. Ob sich die Leistung lohnt, hängt davon ab, ob regelmäßig Geld übrig ist, etwa durch Boni, Rücklagen oder auch Erbschaften. Genauso verhält es sich mit dem Tilgungssatzwechsel, bei dem sich die anfängliche Tilgung während der Laufzeit anpassen lässt. Wer hier flexibel bleiben will, sollte die Leistungsbeschreibung vor Vertragsabschluss schriftlich vergleichen.

Das gesetzliche Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Wann Darlehensnehmer Vertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung beenden dürfen, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch. So ist nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB eine Kündigung zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens möglich. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Bei einem Vertrag mit 15 Jahren Zinsbindung eröffnet dies nach zehn Jahren einen Ausstieg, obwohl die vereinbarte Bindung noch läuft. Endet die Zinsbindung vor vollständiger Rückzahlung, so gilt § 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Dann kann zum Ablauf der Zinsbindung mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden, wenn keine neue Zinsvereinbarung getroffen wird.

Dies heißt praktisch: Wer zu einer anderen Bank wechseln will, braucht keinen Bruch des alten Vertrags und keine Entschädigung zahlen. Die Kündigung ist rechtzeitig und nachweisbar, am besten in Textform mit Bestätigung durch die Bank, einzureichen.

Zinsbindung und Gesamtkosten im Rechenbeispiel

Ein Beispiel macht die Unterschiede greifbar. Angenommen, eine Restschuld von 200.000 Euro wird mit zwei Prozent anfänglicher Tilgung fortgeführt. Bei einem Sollzins von drei Prozent ergibt sich eine monatliche Rate von rund 833 Euro, denn jährlich fließen fünf Prozent der Darlehenssumme an die Bank, geteilt durch zwölf Monate. Bei vier Prozent Sollzins steigt die Rate auf 1.000 Euro. Die Differenz von rund 167 Euro im Monat summiert sich über zehn Jahre auf etwa 20.000 Euro.

Die Dauer der Zinsbindung beeinflusst diese Rechnung in beide Richtungen. Eine kurze Bindung von fünf Jahren ist meist günstiger im Zins, birgt aber das Risiko höherer Raten beim nächsten Anschluss. Eine lange Bindung von 15 Jahren oder mehr kostet in der Regel einen Aufschlag, schafft dafür jedoch Planungssicherheit. Verglichen werden sollte nicht nur der Sollzins, sondern der Effektivzins. Er enthält nach der Preisangabenverordnung die laufenden Kosten des Kredits und macht Angebote besser vergleichbar.

Prolongation oder Umschuldung

Bei der Prolongation läuft der Vertrag mit neuen Konditionen bei der bisherigen Bank weiter. Das spart Aufwand, die Konditionen fallen aber nicht immer wettbewerbsfähig aus. Bei der Umschuldung wechselt der Kreditnehmer zu einem anderen Institut. Hier lohnt sich der Vergleich, weil Zinsunterschiede von einigen Zehntelprozentpunkten über die Laufzeit mehrere tausend Euro ausmachen können.

Die Kosten der Umschuldung lassen sich begrenzen. Wird die bestehende Grundschuld an die neue Bank abgetreten, statt gelöscht und neu bestellt zu werden, sinken Notar- und Grundbuchgebühren. Manche Banken verlangen für die Abtretung eine Bearbeitungsgebühr, die sich vorab erfragen lässt. Auch der Beleihungsauslauf spielt eine Rolle. Je kleiner der Anteil der Restschuld am Immobilienwert, desto günstiger fällt der Zins aus. Viele Banken staffeln ihre Konditionen in Schritten, etwa bei 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts.