Fristlose Kündigung des Mietvertrags: Wann ist sie zulässig – und was folgt daraus

Eine fristlose Kündigung beendet ein Mietverhältnis ohne Einhaltung der regulären Kündigungsfrist. Es handelt sich um einen besonders weitreichenden Schritt, der im deutschen Mietrecht an enge Voraussetzungen gebunden ist. Unser Beitrag klärt, wann eine fristlose Kündigung möglich ist und wie bei Mietrückständen verfahren wird.

Wann ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags möglich?

Die zentrale Vorschrift hierfür ist § 543 BGB. Danach können beide Vertragsparteien ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen. Das Gesetz verlangt hier eine Interessenabwägung: Die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Vertragsende muss für die kündigende Partei unzumutbar sein.

Bei einer Pflichtverletzung ist eine fristlose Kündigung häufig nur möglich, wenn zuvor eine Abmahnung ausgesprochen oder eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt wurde. Es gibt jedoch Ausnahmen. Eine Abmahnung kann z. B. entbehrlich sein, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder besondere Umstände eine sofortige Kündigung rechtfertigen.

Ein typischer Fall auf Vermieterseite ist ein erheblicher Zahlungsverzug. Das Gesetz nennt insbesondere den Fall, dass der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist. Für Mieter bestehen wiederum eigene Kündigungsgründe, etwa eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der Wohnung.

Was folgt aus einer fristlosen Kündigung?

Eine wirksame fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung. Der Mieter muss die Wohnung zurückgeben und sie vollständig räumen. Erfolgt der Auszug nicht freiwillig, kann der Vermieter die Rückgabe nicht eigenmächtig durchsetzen. Insbesondere darf er die Wohnung nicht in Eigenregie räumen. Eine Zwangsräumung, etwa im Rahmen der sogenannten „Berliner Räumung“, darf nur im Wege der Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher erfolgen.

Verweigert der Mieter die Rückgabe, kann eine Räumungsklage erforderlich sein. Erst auf Grundlage eines entsprechenden vollstreckbaren Titels kann die Zwangsräumung durchgesetzt werden. Umgekehrt sollten Mieter eine fristlose Kündigung nicht ungeprüft akzeptieren, falls Zweifel an ihrer Wirksamkeit bestehen. 

Was gilt bei Mietrückständen?

Zahlungsrückstände gehören zu den häufigsten Gründen für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter. Jedoch bedeutet nicht jede verspätete Mietzahlung, dass eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses möglich ist. Entscheidend sind neben den gesetzlichen Voraussetzungen vor allem die Höhe und die Dauer des Rückstands.

Besonders relevant ist hier § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Danach kann ein Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Eine weitere Variante liegt vor, wenn sich die Rückstände über mehr als zwei Zahlungstermine erstrecken und insgesamt mindestens zwei Monatsmieten erreichen. 

Eine Besonderheit gilt bei Wohnraummietverhältnissen für die sogenannte Schonfristzahlung. Begleicht der Mieter die relevanten Mietrückstände innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist, kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam werden. Die Zahlung muss grundsätzlich innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs erfolgen. Eine zusätzlich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt davon jedoch grundsätzlich unberührt.

Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung

Neben Mietrückständen können verschiedene weitere Pflichtverletzungen zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Typische Konstellationen können sein:

• Erhebliche und fortgesetzte Störungen des Hausfriedens
• Erhebliche Gefährdung der Mietsache
• Erhebliche Verletzungen von Sorgfaltspflichten durch den Mieter
• Erhebliche Gesundheitsgefährdung aufgrund des Zustands der Wohnung

Ob die genannten Gründe eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, muss jeweils anhand der konkreten Umstände beurteilt werden. Für Vermieter kann beispielsweise eine nachhaltige Störung des Hausfriedens relevant sein. Die Voraussetzungen und das Vorgehen bei einer solchen Beendigung des Mietverhältnisses erläutern wir ausführlich in unserem Beitrag „Wann ist eine fristlose Wohnungskündigung durch den Vermieter möglich?“.

Fristlose Kündigung und normale Kündigungsfristen unterscheiden

Die fristlose Kündigung darf keinesfalls mit der gewöhnlichen Kündigung verwechselt werden. Bei einem unbefristeten Mietvertrag beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter grundsätzlich drei Monate. Maßgeblich ist dabei der Eingang des Kündigungsschreibens beim Vermieter. Für den Vermieter verlängert sich die gesetzliche Frist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Bei einer fristlosen Kündigung greifen die normalen Kündigungsfristen beim Mietvertrag nicht – das Mietverhältnis kann durch den Zugang der wirksamen Kündigung beendet werden. Deshalb sollte vor einer derartigen Kündigung genau geprüft werden, ob tatsächlich ein wichtiger Grund vorliegt und welche gesetzlichen Voraussetzungen darüber hinaus erfüllt sein müssen.

Auch die Form der Kündigung spielt eine wichtige Rolle. Grundsätzlich bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der Schriftform. Bei einer fristlosen Kündigung sollte außerdem der konkrete Kündigungsgrund nachvollziehbar im Schreiben benannt werden.

Fristlose Kündigung des Mietvertrags: Unser Fazit

Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Erforderlich ist ein wichtiger Grund, der eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist unzumutbar macht. Mietrückstände stellen einen besonders wichtigen Kündigungsgrund dar – allerdings müssen auch hier bestimmte Schwellenwerte erreicht sein. Eine rechtzeitige Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam machen.