Welche Vorteile bietet es, ein Haus zu kaufen?

In Zeiten von niedrigen Kreditzinsen denken viele Menschen daran, Erspartes als Anschubfinanzierung in einen Hauskauf zu investieren. Sicherlich, zum Studien- oder Berufsstart wird meist gemietet. Doch wenn erst einmal ein regelmäßiges Einkommen fließt, bietet sich ein Hauskauf an. Denn neben finanziellen Vorteilen bietet das Eigenheim den großen Vorteil, souverän über den Wohnraum entscheiden zu können. In anderen Ländern wie etwa der USA wird deutlich selten gemietet als in Deutschland - und das hat eben seine Gründe. Hier soll nun Pro und Kontra zum Thema Hauskauf analysiert werden.
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Welche Nachteile bringt ein Hauskauf mit sich?

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Üblicherweise ist ein Hauskauf eine Entscheidung, die einen lange begleiten wird. Denn die finanziellen Vorteile des Immobilienerwerbs schlagen nur dann deutlich durch, wenn das Objekt auch selbst genutzt wird. Das Vermieten des eigenen Hauses an Fremde gestaltet sich oft deutlich schwieriger als gedacht - denn die Geschmäcker und Bedürfnisse sind doch sehr verschieden. Viele Immobilienbesitzer und Vermieter unterschätzen auch Folgekosten wie Steuern, Renovierung und eventuelle Mietausfälle in ihrer Kalkulation. Generell gilt: Wer besitzt trägt auch Verantwortung. Wer davor scheut, finanziell und in Person für ein ganzes Haus verantwortlich zu sein, sollte wohl eher die Finger weg lassen vom Hauskauf und gegebenenfalls doch lieber in Immobilienfonds investieren.

Die Anschaffungskosten und einmalige Kosten

Wer sich von dem Kaufpreis eines Hauses etwa in Anzeigen oder vom Makler blenden lässt, begibt sich in unsichere Gewässer. Denn ein Hauskauf bringt - je nach Land oder Bundesland unterschiedlich - eine ganze Reihe von potentiellen Nebenkosten mit sich, die bei der Finanzierung bedacht werden sollten.

- Anzahlung: Beim momentanen Immobilienboom erwarten viele Verkäufer eine Anzahlung, mit der ernsthaftes Interesse bewiesen werden soll, bevor Notar, Sachverständige und Banken eingeschaltet werden. Dieses Geld muss also vorliegen und kann durchaus bis zu drei Prozent des später anvisierten Kaufpreises ausmachen.

- Eigenkapital: Deutsche Banken erwarten derzeit, dass Hauskäufer neben solider Bonität rund 30 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche aufbringen können - dann steht der Finanzierung meist wenig im Weg. Ohne Eigenkapital oder umfassende Bürgschaften sollten Sie den Plan vom Hauskauf lieber zurück in die Schublade stecken.

- Gutachterkosten: Viele Banken verlangen zu Recht, vor dem Hauskauf einen Gutachter einzuschalten. Dessen Honorar kann durchaus mehr als 500 Euro betragen und richtet sich üblicherweise an der Größe und Komplexität des Objekts aus. Ihr Vorteil besteht darin, dass sie durch das Gutachten sicherer davor sind, eine so genannte Schrottimmobilie angedreht zu bekommen.

money_hands - Steuern: Der Besitzt eines Hauses mit zugehörigen Grundstück bringt Grundsteuer mit sich - das sollten Sie nicht vergessen. Deren Höhe unterscheidet sich lokal, doch es kommen schnell mehr als tausend Euro jährlich dazu, einmal beim Erwerb, dann als laufende Kosten. Diesen Posten unterschätzen manche Immobilienkäufer.

- Versicherung: Wer ein Haus erwirbt, besitzt damit meistens den wertvollsten Teil seines finanziellen Portfolios. Dieser sollte natürlich durch Versicherung geschützt sein, von Unwetter über Wasserschaden bis Einbruch. Rechnen Sie also bitte unbedingt Versicherungskosten für Immobilie und Hausrat mit ein in Ihre Kalkulation - und seien Sie drauf gefasst, dass manche Versicherungen vor der Police den ersten Jahresbeitrag bereits einfordern, der schnell im vierstelligen Bereich liegen kann.

- Weiter Kosten: Der Verkäufer erwartet von Ihnen als Käufer, die Notarkosten zu begleichen. Die Änderungen im Grundbuch gibt es nicht umsonst. Vielleicht verlangen Energieversorger, Telekommunikationsunternehmen oder andere Dienstleister von Ihnen finanzielle Vorlagen, um Leistungen zu erbringen und so das Haus komfortable bewohnbar zu machen. Eventuell sind gar Straßenbaumassnahmen geplant, an denen sie von Gesetz wegen finanziell beteiligt sein werden.

Als Faustregel gilt: Mindestens noch einmal fünf Prozent auf den eigentlichen Preis aufzuschlagen, um am Ende keine böse Überraschung zu erleben. Und dabei sind die Kosten, die sie beispielsweise für Renovierung, neue Küche, Gartengestaltung etc. aufwenden wollen, noch gar nicht berücksichtigt. Unter Umständen wird der Verkäufer einwilligen, zumindest einen Teil der weiteren Kosten zu begleichen - aber das sollte unbedingt gleich von Beginn an schriftlich festgehalten werden.

Wiederkehrende Kosten durch den Kauf eines Hauses

Angenommen, Sie sind nun stolzer Besitzer eines Hauses, kommen auf Sie wiederkehrende Kosten zu, im einzelnen etwa:

- Raten für Ihren Immobilienkredit: Nur die wenigsten können einen Hauskauf aus eigener Kraft stemmen, normalerweise wird ein Teil des Kaufpreises durch einen Immobilienkredit aufgebracht. Selbst wenn die Laufzeit des Kredits bis zu 30 Jahre belaufen kann - monatliche Zahlungen sollten Sie unbedingt einplanen, um auch künftig mit der Haushaltskasse zurechtzukommen. Derzeit liegen die Zinsen auf historischem Tief, oft unter fünf Prozent. Es kann sich also lohnen, bei der Kreditaufnahme die Zinsrate für einen möglichst langen Zeitraum festzuschreiben.

- Steuern: Je nach Ort fallen unterschiedlich hohe Steuern für Grund- und Immobilienbesitz an. Diese lassen sich ebenso wenig wie Zwangsabgaben für Infrastrukturprojekte wie Straßenerneuerung beeinflussen. Veranlassen Sie eine seriöse Schätzung, um später keine böse Überraschung zu erleben.

money_big - Versicherungen: Sind zumindest für die Immobilie selbst und den Hausrat empfehlenswert, Ihre Kosten sind je nach Versicherungsumfang sehr unterschiedlich, ein Vergleich lohnt sich hier. Banken wollen zudem, dass ihr Kredit versichert ist.

- Nebenkosten: Strom, Gas, Wasser, TV und Internet, Müllabfuhr etc. - das alles kostet und summiert sich schnell auf mehrere hundert Euro pro Monat. War ihr Wunschhaus zuvor bereits bewohnt, können sie aus den früheren Nebenkostenabrechnungen grob einschätzen, welche finanziellen Pflichten in diesem Bereich auf Sie zukommen.

- Unterhalt: In so einem Haus geht auch einmal etwas kaputt, muss renoviert werden, vom defekten Dachziegel bis zum Fenster. Als Faustregel gilt, hier und ein Prozent des Immobilienpreises jährlich einzuplanen. Denn Reparaturen hinauszuzögern lohnt sich nicht, sondern wird im Endeffekt deutlich teurer als Mängel sofort zu beheben.

Auf den Preis kommt es an - Wie verhandele ich richtig?

Zunächst gilt es zu klären, ob auf dem Markt, an dem Sie interessiert sind, Verkäufer oder Käufer die Mehrzahl stellen. Denn dort, wo mehr Kaufinteressierte als Angebote vorliegen, lässt sich meist am Preis wenig rütteln. Empfehlenswert kann dennoch sein, einen Makler hinzuziehen, der beispielsweise durch Hinweis auf Mängel einige Prozente am Kaufpreis herunterhandeln kann. Vergessen Sie nicht: Makler sind Profis und das Feilschen um den Preis tagtäglich gewohnt.

Anders verhält es sich, wenn die Zahl der Verkaufsangebote die Zahl der Kaufwilligen übersteigt. In einer solchen Situation liegen Ihre Chancen gut, den Endpreis zu drücken. money_single_hand Als Strategie empfiehlt sich, zunächst von etwa zehn Prozent Nachlass zu reden plus die Übernahme möglicher Nebenkosten beim Verkauf. Mehr als "Nein" kann der Verkäufer nicht sagen, halten Sie sich das vor Augen. Ihr Angebot können Sie später immer noch erhöhen.

Wenn Sie ohne Makler verhandeln, behalten Sie auf jeden Fall immer die Karten in der Hand, Preisverhandlungen sind Kartenspielen wie Poker gar nicht so fremd. Wer sich früh in die Karten schauen lässt - etwa ein Verkäufer, der dringend handeln muss - hat schon verloren. Unter Umständen lohnt es sich auch, auf den Faktor Zeit zu setzen und ein Angebot einen Monat stehen zu lassen. Viele Verkäufer sehen dann ein, dass sie ihren Wunschpreis doch nicht erzielen werden und geben sich verhandlungsbereit.

Welche Versicherungen brauche ich für mein Haus?

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Fall Sie wie meisten Käufer einen Teil ihres neuen Hauses durch Kredit finanzieren, wird die Bank auf eine Versicherung bestehen. Damit will sich das Geldhaus davor absichern, im Fall eines Brandes, Unwetters oder anderer Unglücke das Haus zu verlieren, welches ja die Sicherheit für den Kredit darstellt.

Aber auch Sie sollten daran interessiert sein, die wahrscheinlich größte Investition Ihres Lebens vernünftig zu versichern. Eine allgemeine Hausversicherung ist also im Grunde Pflicht. Welchen Versichert aber wählen? Die Erfahrung zeigt, dass der günstigste Versichert nicht unbedingt der beste ist. Lesen das Kleingedruckte genau, fragen Sie Freunde und Verwandte nach Erfahrungen - denn wenn der Schadensfall einmal eintritt, hat niemand Lust auf langen Rechtsstreit, sondern erhofft sich eine schnelle Regulierung. Ein unabhängiger Versicherungsmakler kann gegebenenfalls beim Vergleich der Angebote weiterhelfen.

Empfehlenswert sind im Zusammenhang mit Hauskauf eine auch Rechtsschutzversicherung für eventuelle juristische Streitfälle, die sich durch den Hauskauf ergeben können, und auch eine Hausratsversicherung, die sie bei Diebstählen zumindest finanziell entschädigt.
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