Wohnfläche im Exposé: Wo die Haftung für Verkäufer und Makler beginnt

Die Quadratmeterzahl ist die meistgelesene Angabe eines Exposés – und die am schlechtesten belegte. Ein Fall vor dem Oberlandesgericht Hamm zeigt, was eine ungeprüft übernommene Zahl kosten kann: 21.855,32 Euro Kaufpreisminderung, trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss. 

Der Sachverhalt ist alltäglich. Im Exposé stand „ca. 120 m²“. Nach dem Kauf ließ der Erwerber nachmessen und kam auf 96,90 m² – eine Abweichung von rund 19,3 Prozent. Der Kaufvertrag enthielt, wie fast jeder Immobilienkaufvertrag, einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Trotzdem sprach das OLG Hamm dem Käufer am 23. Juni 2022 eine Minderung von 21.855,32 Euro zu (Az. I-22 U 91/21). Ausschlaggebend war ein Detail, das mit Messtechnik nichts zu tun hat: Den Verkäufern lagen zwei Wohnflächenberechnungen vor, eine über 91 m² und eine über 120 m². Veröffentlicht wurde nur die höhere. 

Warum die Zahl im Exposé rechtlich zählt 

Zunächst die Einschränkung, die in vielen Ratgebern fehlt: Eine Angabe im Exposé wird nicht automatisch zur vereinbarten Beschaffenheit. Der Bundesgerichtshof hat das in seinem Urteil vom 25. Januar 2019 (V ZR 38/18) klargestellt – Eigenschaftsbeschreibungen vor Vertragsschluss führen in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen werden. 

Der zweite Weg bleibt aber offen, und über den läuft die Haftung in der Praxis: Öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder seines Maklers prägen nach § 434 Abs. 3 BGB das, was ein Käufer üblicherweise erwarten darf. Ein Exposé ist eine solche öffentliche Äußerung. Ist keine Berechnungsgrundlage genannt, gilt nach der Verkehrssitte die Wohnflächenverordnung – so hat

es das OLG Hamm im geschilderten Fall entschieden, und ebenso hatte der BGH bereits am 19. Januar 2012 (V ZR 141/11) für den Fall fehlender Vereinbarung auf die Verkehrssitte abgestellt. 

Und der Haftungsausschluss? Er trägt weiter – aber nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschweigt (§ 444 BGB). Genau hier wurde es für die Verkäufer in Hamm teuer: Wer zwei stark abweichende Berechnungen kennt und nur die günstigere in den Markt gibt, kann sich auf den Ausschluss nicht mehr berufen. Das Gericht wertete das Verschweigen als mindestens grob fahrlässig. 

Die 10-Prozent-Toleranz – und was sie nicht bedeutet 

Das Wörtchen „ca.“ schützt, aber nur in engen Grenzen. Der BGH hat bereits am 11. Juli 1997 (V ZR 246/96) entschieden, dass der Toleranzbereich einer Circa-Angabe bei einer Abweichung von mehr als zehn Prozent überschritten ist; das OLG Celle hat diese Grenze am 21. April 2016 bestätigt (16 U 140/15). 

Zwei Missverständnisse halten sich hartnäckig: 

Die zehn Prozent sind kein Freibetrag. Wird die Grenze überschritten, ist nicht nur der übersteigende Teil relevant, sondern die gesamte Abweichung begründet den Mangel. 

Die Minderung entspricht nicht der Flächenabweichung. Nach § 441 Abs. 3 BGB wird der Kaufpreis in dem Verhältnis herabgesetzt, in dem der Wert der mangelfreien Sache zum wirklichen Wert steht – nicht im Verhältnis der Quadratmeter. 

Der Unterschied ist erheblich. Im Hammer Fall wich die Fläche um 19,3 Prozent ab, die zugesprochene Minderung betrug bezogen auf den Kaufpreis von 214.000 Euro aber rund 10,2 Prozent. Der schlichte Dreisatz über den Quadratmeterpreis überschätzt den Anspruch also regelmäßig – er taugt zur ersten Einschätzung, nicht zur Bezifferung. 

Die eigenständige Haftung des Maklers 

Für Makler gilt ein eigener Maßstab, und er ist zunächst milder als vermutet. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 16. September 1981, IVa ZR 85/80) darf ein Makler Informationen seines Auftraggebers grundsätzlich ungeprüft an Kaufinteressenten weitergeben; eine allgemeine Pflicht, die vom Verkäufer genannte Wohnfläche nachzumessen, besteht nicht. 

Diese Freistellung endet dort, wo die Angabe dem Makler „ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder bedenklich“ erscheinen muss – so der BGH am 18. Januar 2007 (III ZR 146/06). Der Maßstab sind die in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnisse. Wer täglich Grundrisse liest, kann sich bei einer Dachgeschosswohnung, deren angegebene Fläche der Grundfläche entspricht, nicht auf Unkenntnis berufen. 

Und wer Angaben ohne jede Grundlage macht, haftet persönlich. Der BGH hat am 28. September 2000 (III ZR 43/99) entschieden, dass ein Makler keine Informationen erteilen darf, für die es an einer hinreichenden Tatsachengrundlage fehlt, und fehlerhafte Angaben richtigstellen muss. Der

Schaden bemisst sich nach dem Betrag, um den der Käufer das Objekt objektiv zu teuer erworben hat – unabhängig davon, ob er bei zutreffender Information einen besseren Preis ausgehandelt hätte. Hinzu kommt der wirtschaftlich oft schmerzhaftere Teil: Bei schuldhaft falschen Angaben entfällt der Provisionsanspruch regelmäßig, und daran ändern pauschale Haftungsausschlüsse in Exposé-Fußnoten oder AGB nichts. 

Woher die falschen Zahlen kommen 

In den seltensten Fällen ist schlecht gemessen worden. Fast immer stammt die Zahl aus einer anderen Systematik: 

Fehlerquelle Typische Größenordnung Fläche nach DIN 277 aus der Bauplanung
übernommen im Dachgeschoss 20 bis 35 % zu hoch 

Dachschräge ohne Höhenstaffelung nach § 4 WoFlV 

gerechnetbis zu einem Drittel des Raumes Balkon oder Terrasse voll statt zu einem Viertel angesetzt bei 12 m² Balkon rund 9 m² zu viel 

Hobbyraum, Waschküche oder Bodenraum mitgezähltgehören nach § 2 Abs. 3 WoFlV nicht zur Wohnfläche 

Berechnung aus der Zeit vor 2004 übernommenandere Systematik, Zahl heute nicht mehr belastbar 

Die fünf häufigsten Ursachen abweichender Wohnflächenangaben in Verkaufsunterlagen. 

Der letzte Punkt betrifft besonders den Bestand: Wohnflächen, die vor 2004 ermittelt wurden, folgen der Zweiten Berechnungsverordnung, deren Wohnflächenvorschriften inzwischen aufgehoben sind. Die Zahlen stehen aber weiter in Teilungserklärungen, alten Mietverträgen und Verwalterunterlagen – und wandern von dort ungeprüft ins nächste Exposé. 

Was in ein belastbares Exposé gehört 

Der Aufwand, sich abzusichern, ist geringer als der Streitwert. Vier Punkte genügen: 

1. Norm nennen. „Wohnfläche nach WoFlV“ statt einer nackten Quadratmeterzahl. Wer die Grundlage benennt, verhindert, dass später die Verkehrssitte für ihn entscheidet. 

2. Quelle und Datum nennen. „Berechnung des Architekturbüros X vom 12.03.2019“ oder „Angabe des Eigentümers, nicht überprüft“. Beides ist zulässig, aber es muss dort stehen. 

3. Widersprüche offenlegen. Liegen zwei abweichende Berechnungen vor, gehören beide auf den Tisch. Das Verschweigen der niedrigeren war in Hamm der Punkt, an dem der Gewährleistungsausschluss fiel. 

4. Plausibilität prüfen. Dachgeschoss, Balkon und Kellerräume sind die drei Stellen, an denen es fast immer klemmt. Für die Gegenrechnung reicht eine strukturierte Aufstellung, die jeden

Raum mit Grundfläche, Höhenzonen und Anrechnungsfaktor getrennt ausweist – etwa mit einem Werkzeug wie demWohnraum-Rechner, das die Werte nach WoFlV und DIN 277 nebeneinander ausgibt und die Differenz sichtbar macht. 

KURZ GEFASST 

Eine Wohnflächenangabe ohne Angabe ihrer Quelle und ihrer Berechnungsgrundlage ist im Verkaufsprozess kein Verkaufsargument, sondern ein offenes Risiko. Die Rechtsprechung verlangt keine Perfektion – aber sie verlangt Transparenz darüber, worauf die Zahl beruht. 

Für Verkäufer bedeutet das: Wer eine zweite, niedrigere Berechnung in der Schublade hat, sollte sie zeigen. Für Makler: Wer eine Zahl weitergibt, die er selbst nicht plausibel findet, verliert im Zweifel Provision und Reputation gleichzeitig. Und für Käufer: Nachmessen lohnt sich – ab etwa zehn Prozent Abweichung wird aus einer Unstimmigkeit ein Anspruch. 

QUELLEN 

OLG Hamm, Urteil vom 23.06.2022, Az. I-22 U 91/21 

BGH, Urteil vom 25.01.2019, Az. V ZR 38/18 (Exposé-Angaben und Beschaffenheit) 

BGH, Urteil vom 19.01.2012, Az. V ZR 141/11 (Berechnungsmaßstab nach Verkehrssitte) 

BGH, Urteil vom 11.07.1997, Az. V ZR 246/96, und OLG Celle, Urteil vom 21.04.2016, Az. 16 U 140/15 (Toleranz bei Circa Angaben) 

BGH, Urteil vom 16.09.1981, Az. IVa ZR 85/80, und BGH, Urteil vom 18.01.2007, Az. III ZR 146/06 (Prüfpflichten des Maklers) BGH, Urteil vom 28.09.2000, Az. III ZR 43/99 (Eigenhaftung des Maklers) 

§§ 434, 441, 444 BGB; Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25.11.2003 

Der Beitrag gibt den Stand vom September 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.