Eigenregie vs. Profiwerk beim Immobilienhandel.

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Es ist eine Frage, die sich Verkäufer und Käufer von Immobilien gleichermaßen stellen: Soll die Immobilie in Eigenregie ge- oder verkauft werden oder ist es sinnvoll und zielführend, einen Immobilienmakler einzuschalten? Eine klare Antwort auf diese Frage kann es nicht geben, wohl aber liefert dieser Beitrag wichtige Vor- und Nachteile für beide Seiten, die dabei helfen, eine Abwägung zu treffen.

Wer auf einen Immobilienmakler setzt, muss sich nicht kümmern

Unbestrittene Tatsache ist, dass ein Immobilienmakler der richtige Dienstleister ist, wenn es darum geht, einen Profi mit dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu betrauen. Im Einzelnen bedeutet das, dass diese Aufgaben auf den Immobilienmakler übertragen werden:

• Ein professioneller Immobilienmakler, der mit dem Verkauf einer Immobilie betraut wird, analysiert den Markt, ermittelt den Marktwert, erstellt aussagekräftige Fotos, bearbeitet diese ggf. nach und erstellt ein hochwertiges Exposé (ggf. auch als Video-Exposé). Die Vermarktung einer Immobilie wird neuerdings immer deutlicher optimiert,beispielsweise via Home Staging. So wird das professionelle In-Szene-Setzen von Räumlichkeiten bezeichnet. Das fertige Exposé wird über mehrere Online- und Offline-Kanäle verbreitet. Meldet sich ein Interessent, bekommt dieser ggf. weitere relevante Informationen bzw. zumindest Antworten auf seine Fragen. Während sich die Interessenten melden können, werden Grundrisse aufbereitet, Verkaufsschilder angebracht, die Interessenten vorqualifiziert sowie Besichtigungen koordiniert und durchgeführt. Kommt es zur Einigung zwischen Interessent und Verkäufer, werden Verträge vorbereitet und Termine vereinbart. Nach der notariellen Beurkundung erfolgt die Übergabe der Immobilie.
• Um beim Kauf einer Immobilie zu unterstützen, wechselt der Immobilienmakler quasi die Seite und nimmt die Wünsche und Vorstellungen der potentiellen Käufer auf. Dabei geht es nicht nur um das Objekt an sich (ob es sich um eine Wohnung, ein Haus oder gar eine Auslandsimmobilie handelt), sondern auch um die Rahmenbedingungen wie etwa Finanzierung und Verfügbarkeit. Ein Maklerbüro hat an dieser Stelle den Vorteil, dass die Suche rasch erfolgen kann, falls in der Datenbank der Verkäufe beispielsweise das Wunschobjekt des Käufers zu finden ist. Dann können beide Kunden auf einen Streich bedient werden.

Damit liegen die Vorteile eines Immobilienmakler-Einsatzes deutlich auf der Hand: Er kümmert sich nicht nur ums Objekt, sondern auch um die Verträge. Neuerungen könnte es hingegen noch heuer bzgl. der Kosten geben, die für den Maklereinsatz anfallen. Seit einigen Jahren gilt das Bestellerprinzip, was bedeutet: Wer den Makler beauftragt, muss auch für dessen Leistung bezahlen. Im März 2020 soll eine Entscheidung dazu fallen, ob dieses Bestellerprinzip gekippt werden kann. Würde der Bundesrat dem neuen Gesetz zustimmen, könnte dieses bereits im Sommer oder Herbst 2020 in Kraft treten. Inhaltlich geht es dabei darum, dass die Maklerkosten aufgeteilt werden sollen. Ein Makler der für Käufer und Verkäufer arbeitet, dürfte demnach künftig seine Provision von beiden Auftraggebern verlangen, allerdings jeweils nur die Hälfte der Kosten. Gibt es nur eine Partei, können künftig 50 Prozent weiterverrechnet werden. Grundsätzlich gilt es, die Kostenfrage einheitlich zu regeln – und zwar in ganz Deutschland. Aktuell macht hier jedes Land seine eigenen Regeln, was für den Endverbraucher unterm Strich nur verwirrend sein kann.

Diese Vorteile hat die Immobilien- bzw. Käufersuche in Eigenregie

Grundsätzlich gilt: Sowohl der Verkauf als auch der Kauf einer Immobilie erfordern Fachwissen, Zeit und Verhandlungsgeschick. Wer diese drei Grundeigenschaften mitbringt, kann sich durchaus überlegen, ob es denkbar ist, sich die Ausgaben für den Makler zu sparen. Das sind die Vorteile des Immobilienhandels in Eigenregie:

• Beim Verkauf muss die Maklercourtage nicht berücksichtigt werden, was den Verkauf zu einem günstigeren Preis ermöglicht.
• Viele Käufer suchen ganz gezielt nach privaten Verkäufern, weil ihnen der persönliche Kontakt wichtiger ist als die Professionalität eines Maklers. Der Verkauf wird in den meisten Fällen persönlicher und emotionaler gestaltet, was sich allerdings nicht auf die Verhandlungen auswirken sollte.
• Beim Direktverkauf können andere Faktoren eine Rolle spielen wie die, die ein Makler bei der Suche nach potentiellen Käufern anlegen kann. Eine Privatperson sucht beispielsweise ganz gezielt nach „Nachfolgern“, die auch in die Nachbarschaft passen, in der beispielsweise viele Kinder oder vornehmlich älteren Menschen wohnen.

Der Faktor Zeit darf beim Kauf und Verkauf einer Immobilie nicht unterschätzt werden, denn: Es gibt jede Menge Aufgaben, die ein Immobilienmakler übernimmt – von der Erstellung des Exposés über die Inserierung der Immobilie bis hin zur Koordinierung von Rückfragen, Besichtigungsterminen etc. Darüber hinaus gilt es über spezielle Rechtskenntnisse zu verfügen, die das Bau- und Vertragsrecht betreffen. Dabei reicht es nicht aus, sich einmalig über die Gesetze zu informieren, denn: Gesetze können sich ändern. Heuer passiert das nicht nur mit dem bereits erwähnten Bestellerprinzip, sondern auch mit der Grundsteuerreform. Die neue Grundsteuer fußt auf dem Bodenwert und dem Mietpreis und wird über sogenannte Hebesätze festgelegt. So zumindest lautet der Plan. Allerdings gibt es hier ein Hintertürchen, das es den Bundesländern ermöglicht, eigene Berechnungsgrundlagen für die Grundsteuer anzuwenden.

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