Ihre Zinsbindung läuft aus – so klappt 2026 die Anschlussfinanzierung

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Wer sich ein eigenes Haus kauft oder baut, schafft die Finanzierung nur selten komplett aus eigener Tasche. So sind Immobilienkredite stetig stark gefragt. Bei einer Zinsbindung von bis zu zehn Jahren oder mehr wird jedoch schnell vergessen, dass noch eine Restschuld bleiben kann, sobald die Zinsbindung endet. Auch diese will unter möglichst guten Zinsbedingungen beglichen sein.

Um einen schlechten Zinssatz für die Anschlussfinanzierung zu vermeiden, sollten Sie sich mindestens ein Jahr vor Ende der Zinsbindung mit diesem Thema auseinandersetzen. Erfahren Sie hier, welche drei Optionen sich Ihnen bieten, um Ihr Haus ordnungsgemäß abzuzahlen.

Ist denn schon Anschlussfinanzierung? – Das müssen Sie wissen

Gut für jene, die während der historischen Niedrigzinsphase zwischen 2016 und 2021 einen Baukredit aufnehmen. Bessere Zinskonditionen gab es in Deutschland nämlich nur selten. 2026 verzeichnet der Immobilienmarkt durch den Iran-Krieg sowie eine strauchelnde Baubranche leider wieder steigende Bauzinsen. Das sollten alle bedenken, deren erste vereinbarte Zinsbindung für den Immobilienkredit ausläuft.

Wie Sie Ihre Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung optimal fortführen, hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Um sich auch bei steigendem Bauzins die optimalen Konditionen für Ihre Restschuldfinanzierung zu sichern, stehen drei Wege zur Auswahl: Prolongation, Umschuldung und das Forward-Darlehen.

Die praktische Option: Prolongation

Bei einer Prolongation handelt es sich um eine Verlängerung Ihres Kredits bei der bereits finanzierenden Bank. In der Regel erhalten Sie mindestens drei Monate vor Ende Ihrer Zinsbindung ein Informationsschreiben Ihrer Bank mit einem neuen Angebot. Hier ist Vorsicht geboten, denn das Angebot beinhaltet möglicherweise weniger gute Konditionen. Akzeptieren Sie daher nicht blindlings das erstbeste Angebot, sondern vergleichen Sie Anbieter und verhandeln Sie nach.

Eine Prolongation kann je nach Angebotskonditionen diese Vorteile bieten:

• Ohne viel Papierkram oder erneute Bonitätsprüfung wickeln Sie Ihre Anschlussfinanzierung bei Ihrer finanzierenden Bank unter denselben oder angepassten Konditionen ab.
• Die Grundschuld ist bereits eingetragen, daher sparen Sie sich Kosten für Notar und Grundschuldübertragung bei einer Umschuldung.
• In den meisten Fällen lassen sich Konditionen einfach nachverhandeln, denn die meisten Banken haben Verhandlungsspielraum.
• Die Tilgungsrate lässt sich je nach Zinsangebot höher oder niedriger festlegen.
• Für Bestandskund:innen besteht die Möglichkeit, dass sich Zinsen bei einer Verlängerung ändern, im Idealfall zum Besseren.
• Liegt die Anschlussfinanzierung etwa ein oder zwei Jahre in der Zukunft, so können Sie bei guten Bedingungen die Restschuld durch Sondertilgungen reduzieren.

Die wechselhafte Option: Umschuldung

Bei einer Umschuldung wechseln Sie nach Ablauf der Zinsbindung die Bank, um Ihre Restschuld zu begleichen. Sie schulden also Ihren ausstehenden Immobilienkredit auf den neuen Finanzierungspartner um. Das lohnt sich vor allem dann, wenn Sie trotz Nebenkosten für Grundbuchübertragung und Notar bessere Konditionen für Ihren Zinssatz und Tilgungsraten erhalten.

Damit geht jedoch auch mehr Bürokratie einher, da eine erneute Kreditprüfung und die Einreichung weiterer Unterlagen zu Objekt und Eigenkapital nötig sind. Vergleichen Sie auch hier die verschiedenen Angebote, beispielsweise mit dem Stiftung-Warentest-Vergleich 2026.

Mit einer Umschuldung lassen sich unter anderem die folgenden Vorteile nutzen:

• Sie können je nach Angebot bessere Zinssätze, eine höhere Kreditsumme (beispielsweise für energetische Sanierungen) sowie neue Laufzeiten und Tilgungsraten vereinbaren.
• Nach Vereinbarung des neuen Darlehensvertrags kümmert sich die neue Bank um die Ablösung der Zinsbindung, übernimmt die bestehende Grundschuld und überweist die Restschuld an die vorherige Bank.
• Bei guten Konditionen lassen sich selbst mit Kosten für die Grundschuldabtretung mehrere Tausend Euro einsparen.

Die vorausschauende Option: Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen können Sie sich als eine Art zukünftige Garantie für aktuelle Zinsen vorstellen. Das bedeutet, dass Sie sich etwa drei bis fünf Jahre, bevor Ihre Zinsbindung endet, den aktuellen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung sichern. Das kommt vor allem dann in Frage, wenn der Zinssatz derzeit sehr günstig liegt und Prognosen auf eine langfristige Zinssteigerung hindeuten. Ganz nach dem Motto „Wer früh Zinsen sichert, spart zuerst“.

Zu berücksichtigen ist jedoch, dass sich der vereinbarte Zinssatz für das Forward-Darlehen nicht nachträglich ändern lässt, selbst wenn die Zinsen vor Beginn der Anschlussfinanzierung deutlich sinken.

Zu den Vorteilen eines Forward-Darlehens zählen:

• Bei aktuell günstigen Zinsen oder absehbarem Zinsanstieg sichern Sie sich fünf Jahre bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung einen guten Zinssatz für die Anschlussfinanzierung.
• Obwohl für ein Forward-Darlehen je nach Vorlaufzeit ein Aufschlag anfällt, lässt sich bei einem günstigen Zinssatz im Vergleich deutlich mehr Geld einsparen.
• Ein rechtzeitig vereinbartes Forward-Darlehen bietet Planungs- und Zinssicherheit.

Wie hoch Ihre künftige Rate ausfallen könnte, lässt sich bereits jetzt ermitteln – einfach Anschlussfinanzierung berechnen und verschiedene Szenarien durchspielen.

Sonderfälle nicht vergessen: Bausparvertrag oder Sonder-/Volltilgung

Zusätzlich zu den Optionen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen kommt auch eine Weiterfinanzierung per Bausparvertrag oder eine Tilgung der Restschuld vor oder zum Ablauf der Zinsbindung in Frage.

Baufinanzierung vorzeitig tilgen: Welche Gebühren fallen an?

Sondertilgungen und Volltilgungen sind in der Regel nicht ohne Absprache und Vereinbarung mit der Bank möglich. Grundsätzlich haben Sie gemäß § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht, durch das Sie Ihren Kredit zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gebührenfrei ablösen können. Möchten Sie Ihre Restschuld bereits vor Ablauf der zehn Jahre begleichen, so kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, die umso höher ist, je vorzeitiger Sie den Kredit ablösen möchten.

Gebührenfreie Sondertilgungen sind auch während der Zinsbindung mehrmals pro Jahr möglich, sofern Sie diese mit Ihrer finanzierenden Bank bei Vertragsabschluss vereinbaren. Diese Sonderzahlungen können zwischen fünf und zehn Prozent Ihres Gesamtdarlehens betragen und Ihre Restschuld mindern sowie den Tilgungszeitraum verkürzen. Auch die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich mit vereinbarten Sondertilgungen senken.

Fazit: Anschlussfinanzierung mit Blick in die Zukunft planen

Für eine Anschlussfinanzierung gilt: Wer rechtzeitig an die Weiterfinanzierung denkt, hat mehr Optionen zur Auswahl – seien es bessere Zinssätze, ein Forward-Darlehen zu günstigeren Konditionen oder eine zinssparende Umschuldung auf eine andere Bank. Um bessere Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung zu verhandeln, merken Sie sich die Faustregel: in Niedrigzinsphasen lohnen sich lange Zinsbindungen, während bei steigenden Zinsen kürzere Zinsbindungen Sinn machen. Bei kurzen Zinsbindungen ab fünf Jahren spricht übrigens auch nichts gegen mehrere aufeinanderfolgende Anschlussfinanzierungen, falls Sie auf günstigere Zinsen spekulieren möchten.