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Immobilienbewertung
Wie sie funktioniert und welche regionalen Unterschiede herrschen
Wer seine Immobilie zum Verkauf anbieten möchte, sollte einen angebrachten Preis für das jeweilige Objekt fordern. Damit dieser Preis nicht aus dem Himmel gegriffen wird, ist es sinnvoll, eine professionelle Immobilienbewertung in Anspruch zu nehmen.
Wie funktioniert eine Immobilienbewertung? Bei einer Bewertung einer Immobilie gibt es drei gängige Verfahren.
Das Vergleichswertverfahren
Wie der Name dieses Verfahrens schon vermuten lässt, wird hier verglichen. Die zu bewertende Immobilie wird mit bereits verkauften, ähnlichen Immobilien und deren Kaufpreis verglichen. Diese Zahlen darüber hat immer der Gutachterausschuss einer Gemeinde.
Der professionelle Immobilienbewerter passt die Durchschnittswerte pro Quadratmeter mit Zu- und Abschlägen an das jeweilige Objekt an (Modernisierung = Zuschlag, große Eigentümerschaft = Abschlag).
Das Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren wird bei vermieteten oder verpachteten Immobilien angewandt. Die Miete oder Pacht werden dabei wie Zinsen angesehen und bis zu dem Zeitpunkt hochgerechnet, an dem das Objekt wegen Abnutzung wertlos wird. Es geht nämlich um die Beantwortung folgender Frage: Wie viel Kapital wird heute benötigt, um solche Zinsen in der Zukunft zu bekommen? Das Ergebnis ist dann der Ertragswert des Gebäudes.
Da eine Wohnung auch mal eine Zeit lang leer stehen und dementsprechend keine Einnahmen generieren kann, müssen die Einkünfte daher vorerst „Bewirtschaftungskosten“ bereinigt werden.
Den Wert des Bodens bzw. Grundstücks berechnet der Bewerter separat und addiert diesen dann, weil dieser üblicherweise seinen Wert behält.
Das Sachwertverfahren
Auch hier werden Bodenwert und der Wert des Objektes getrennt bewertet. Hier lautet die Frage: Was würde es kosten, genau dasselbe Gebäude herzustellen? Dieser Wert wird dann um die Abschreibung (Alterswertminderung für gebrauchte Immobilien) vermindert.
Eine sogenannte „Marktanpassung“ muss vorgenommen werden, um auf die Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt sowie der regionalen Baupreisverhältnisse einzugehen.
Aktuelle Immobiliensituation beachten
Natürlich ist die Beschaffenheit des jeweiligen Objektes ausschlaggebend für den Preis einer Immobilie. Andererseits darf nicht außer Acht gelassen werden, dass auch Ort und Lage sind für die Bewertung in Betracht gezogen werden müssen. So wird eine Immobilienbewertung in München im Vergleich zu einer Immobilienbewertung in Dresden z.B. vom Heid Immobilienbewertung zu einem anderen Ergebnis kommen, selbst, wenn es theoretisch zwei exakt gleiche Häuser wären.
Doch woran liegt es, dass vermeintlich gleiche Immobilien sich in dessen Wert unterscheiden? Die einfache Antwort: der Fortzug der jungen Leute und die zunehmende Alterung der verbleibenden Einwohner in der jeweiligen Region. Vor ländlichen Gegenden in Ostdeutschland haben mit diesem Problem zu kämpfen, die Immobilienpreise sind auf dem niedrigsten Stand.
Der Grund für steigende Preise ist die immer größer werdende Nachfrage nach größeren Wohnungen und die Zuwanderung in die urbanen Zentren aus anderen Gebieten Deutschlands (Stichwort „Urbanisierung“). Dazu kommt noch, dass Kapitalanleger die Preise von Häusern in den Großstädten zusätzlich in die Höhe treiben.
Als Extrembeispiele nennt das Wirtschaftsforschungsinstitut DIW die Landkreise Harz und Biberach. In Biberach geht man bis 2030 von einem Bevölkerungswachstum von zwei Prozent aus, die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern würden laut Modellrechnung um knapp 150 Euro zulegen (ungefähr zehn Prozent).
Im Gegensatz dazu wird der Landkreis Harz bis 2030 wohl 34.000 Bewohner verlieren, was einem Rückgang von 15 Prozent gegenüber dem Jahr 2012 entsprechen würde. Der Preis pro Quadratmeter würde dadurch um 275 Euro fallen, was einem Wertverlust von 40 Prozent entspräche.
Die eigene Immobilie inserieren
Ist das zu verkaufende Objekt erst einmal bewertet, kann es zum Verkauf angeboten werden. Dafür bieten sich Immobilienportale wie der 1A-Immobilienmarkt.de an, bei denen man seine Immobilie gratis verkaufen kann.
Aber nicht nur Häuser, auch beispielsweise Grundstücke oder sogar Resthöfe lassen sich dort in nur wenigen Schritten zum Verkauf anbieten.
Fazit: Um eine Immobilie optimal bewerten zu können, ist professionelle Hilfe nie verkehrt. Der Immobilienbewerter wird nämlich alle beeinflussenden Faktoren in seine Bewertung einfließen lassen und den korrekten Wert für das Objekt ermitteln. Mit diesem Wert lässt sich das jeweilige Objekt dann besser verkaufen.
