Wie entsteht ein Mietspiegel? Methodik & Aktualisierung
Überblick: Von der Datenerhebung über die Berechnung bis zur Fortschreibung – so wird die ortsübliche Vergleichsmiete methodisch abgeleitet.
Wenn du Werte konkret anwenden willst, wechsle zum Leitfaden Mietspiegel und zu den Rechentools Vergleichsmiete berechnen bzw. Ortsübliche Miete berechnen.
1) Prozess in 6 Schritten
- Abgrenzung & Zielsetzung: Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete, Einbezug relevanter Baujahre/Segmente.
- Stichprobe & Erhebung: Auswahlverfahren, Datenerhebung bei Vermietern/Mietern/Verwaltern; Plausibilitätsprüfungen.
- Merkmalsmodell: Festlegung von Wohnwertmerkmalen (z. B. Lage, Ausstattung, Baujahr) und Kategorien.
- Berechnung & Spannen: Statistische Ableitung von Feldern/Spannen; Dokumentation der Rechenwege.
- Validierung & Beteiligung: Abgleich mit Marktindikatoren, Verbändeanhörung, ggf. Nachjustierung.
- Veröffentlichung & Dokumentation: Darstellung der Felder, Beispiele, Hinweise zur Anwendung.
2) Methodische Bausteine
Daten & Qualität
- Repräsentative Stichproben (Bestandsmieten)
- Plausibilisierung/Outlier-Handling
- Dokumentierte Quellen & Zeitbezug
Rechenansätze
- Segmentierung nach Merkmalen (Felder)
- Spannenbildung (untere/obere Werte)
- Indexierung für Fortschreibungen
3) Aktualisierung & Fortschreibung
Qualifizierte Mietspiegel werden in festen Intervallen fortgeschrieben; zwischenzeitlich kann eine Indexierung erfolgen. Transparenz über Stichtage ist essentiell.
- Stichtag klar benennen (Erhebungszeitraum)
- Art der Fortschreibung (Index vs. Neuerhebung)
- Dokumentierte Änderungen (Versionen/Changelog)
4) Praxis: Anwendung & Grenzen
- Anwendung der Spannen → Spannenlage richtig anwenden
- Rechtlicher Rahmen → Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel, Kappungsgrenze & Mietpreisbremse
- Alternativen bei Lücken → drei Vergleichswohnungen
Nutze stets den aktuellen Mietspiegel (Stichtag beachten) und dokumentiere deine Merkmals-Einordnung. Das erhöht die Nachvollziehbarkeit der Spannenwahl.
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