Mietpreisbremse in Berlin: Was Wohnungssuchende bei Neuvermietungen beachten sollten

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Der Markt für Mietwohnungen in Berlin ist seit Jahren angespannt. Zu viele Bewerber auf zu wenig Angebot führt dazu, dass sich geeignete Wohnungen schnell wieder vergeben. Gleichzeitig steigen die Angebotsmieten vielerorts deutlich an. Um zu hohe Mieten bei Neuvermietungen zu verhindern, gilt in Berlin die Mietpreisbremse.

Das bedeutet aber nicht, dass jeder Mieter jede angebotene Miete bereits auf die Mietpreisbremse geprüft hätte. Die gesetzlichen Regelungen greifen nur unter bestimmten Voraussetzungen und haben mehrere Ausnahmen. Wohnungssuchende sollten wissen, wie sich zulässige Mietpreise bestimmen lassen und welche Angaben im Inserat ihnen eine erste Einschätzung erlauben.

Wie die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen funktioniert

Die Mietpreisbremse in Berlin und auch bundesweit ist Teil des deutschen Mietrechts. Sie kommt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zur Anwendung. Berlin gehört vollständig zu diesen Gebieten. Das wichtigste Prinzip besagt, dass bei der Vermietung einer bestehenden Wohnung die vereinbarte Miete im Grundsatz höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

In Berlin wird die ortsübliche Vergleichsmiete überwiegend nach dem Mietspiegel ermittelt. Der Mietspiegel teilt die Wohnungen nach Baujahr, Wohnfläche, Lage und Ausstattung ein. Auskommen ergibt sich daraus ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis, der als Richtwert für die zulässige Miethöhe dient.

Den angebotenen Preis dürfen Vermieter in der Regel bis zu zehn Prozent über diesem Wert ansiedeln. Liegt die verlangte Nettokaltmiete spürbar darüber, kann das ein Hinweis darauf sein, dass der Preis nicht gesetzeskonform ist.

Wovon Vermieter sich befreien können

Die Mietpreisbremse gilt nicht für jede Wohnung. Das Gesetz enthält zahlreiche Ausnahmen, die bei der Prüfung einer angebotenen Miete zu beachten sind.
Eine der wichtigsten Ausnahmen betrifft Neubauten. Auf Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, findet die Mietpreisbremse keine Anwendung. Der Gesetzgeber wollte auch mit dieser Regelung Investitionen in neuen Wohnraum nicht behindern. Vermieter einer solchen Wohnung können den Mietpreis in der Regel frei festsetzen.

Ebenfalls ausgenommen sind umfassend modernisierte Wohnungen. Diese liegen vor, wenn eine bauliche Maßnahme in ihrem Umfang mit einem Neubau vergleichbar ist. Das sind mehrere zentrale Bestandteile der Wohnung wie die Sanitäranlagen, die Elektrik, die Heizung, die energetische Ausstattung. Einzelne Renovierungen wie neuer Bodenbelag, neue Wandfarbe halten hier in der Regel nicht vor.

Nicht zuletzt spielt die Vormiete eine Rolle. Hat der vorherige Mietvertrag bereits eine Miete vorgesehen, die über der Grenze der Mietpreisbremse liegt, so darf der Vermieter grundsätzlich diese höhere Miete auch verlangen, wenn sie rechtmäßig vereinbart wurde. Für Wohnungssuchende ist dieser Punkt häufig schwer zu beurteilen, da die Höhe der Vormiete zunächst gar nicht immer bekannt ist.

Wichtige Hinweise in Wohnungsanzeigen

In vielen Wohnungsanzeigen sind auch schon Angaben enthalten, die der ersten Orientierung des Mietpreises dienen können. Hierzu gehört z. B. das Baujahr. Es entscheidet darüber, in welchen Abschnitt des Mietspiegels die Wohnung zu verorten ist und welche Vergleichsmieten herangezogen werden können.

Die Lage in der Stadt ist ebenfalls wichtig. Der Berliner Mietspiegel unterscheidet zwischen verschiedenen Wohnlagen, von einfacher bis guter Wohnlage. Die Einstufung beeinflusst die zulässige Vergleichsmiete erheblich.

Auch die Ausstattung der Wohnung ist von Belang. Modernisierte Bäder, Aufzüge, Einbauküchen, energetische Sanierungen usw. können den Mietwert steigern. Im Mietspiegel werden solche Merkmale über sog. Wohnwertmerkmale Berücksichtigung finden und den Mietpreis innerhalb der jeweiligen Spanne verschieben. Wer mehrere Angebote in ein und derselben Straße vergleicht, merkt meist rasch, wenn eines davon sehr vom gewohnten Preisniveau abweicht. So ein Vergleich ersetzt natürlich keine rechtliche Prüfung, liefert aber eine erste Orientierung.

Welche Rolle die Vormiete für den Mietpreis spielt

Die Vormiete zählt zu den entscheidenden Faktoren bei der Anwendung der Mietpreisbremse. Wenn die Vormiete der zuletzt wohnenden Mieterin oder des zuletzt wohnenden Mieters bereits über der Grenze der Mietpreisbremse lag und wirksam vereinbart worden ist, darf der Vermieter diesen Betrag prinzipiell auch im neuen Mietvertrag verlangen.

Das führt dazu, dass in einem Haus mit zwei vergleichbaren Wohnungen die eine unter Umständen der Mietpreisbremse unterliegt, die andere aber der Vormiete als Ausgangspreis dient. Deshalb kann es für Wohnungssuchende sinnvoll sein, nach der Höhe der Vormiete zu fragen. Vermieter müssen Auskunft darüber geben, wenn sie sich auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beziehen.

Wie Wohnungssuchende Mietangebote realistischer bewerten können

Der Wohnungsmarkt Berlins bleibt angespannt. Gleichzeitig ist die Mietpreisbremse ein rechtlicher Rahmen, der in Berlin extreme Preissteigerungen bei Neuvermietungen begrenzen helfen soll. Wohnungssuchende können sich aber nicht darauf verlassen, daß ein Angebot den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Realistisch einzuordnen beginnt man meist mit einfachen Schritten. Dazu gehört der Vergleich mehrerer Angebote in der gleichen Kietzelegge, das Baujahr, die Ausstattung, der Berliner Mietspiegel und eben auch die Frage nach der Vormiete, damit sich der Preis besser einordnen läßt.