Sicherheiten im Immobiliengeschäft: Wie Sie Ihr Projekt erfolgreich finanzieren

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Das Immobiliengeschäft setzt eine hohe Liquidität und nicht unerhebliche Investitionssummen voraus. Dementsprechend spielt die Absicherung im Immobiliengeschäft nicht nur für die Bank als Kreditgeber, sondern auch für den Investor eine essenzielle Rolle. Hier erfahren Sie, welche Möglichkeiten Sie für eine erfolgreiche Finanzierung haben.

Projektfinanzierung im Immobiliengeschäft - wie absichern?

Wer eine Immobilie kauft - privat oder gewerblich, muss sich vorab einige Gedanken über die Absicherung machen. Soll es ein Annuitätendarlehen sein, wird mit der Immobilie gehaftet oder ist eine andere Sicherheit vorhanden? Es gibt eine weniger bekannte, aber durchaus sehr lukrative Methode, die vor allem für gewerbliche Immobilienkunden interessant ist. Der Avalkredit macht eine eigene Sicherheit unnötig, da die Bürgschaft für das Immobiliengeschäft durch die kreditgebende Bank übernommen wird. Von diesem Vorteil profitieren vor allem gewerbliche Käufer, die seit vielen Jahren Kunde bei diesem Kreditinstitut sind und die ihre Liquidität durch hohe monatliche Einnahmen aus dem Gewerbe unter Beweis stellen. Auch wer bereits lukrative Immobilien besitzt, kann in den Genuss eines Avalkredits kommen und die neu geplante Immobilienfinanzierung ohne eine Hypothek und anderweitige Absicherungen aus dem eigenen Besitz umsetzen. Auch Privatkäufer können dieses Angebot in Anspruch nehmen, sofern die Bank in den Einkünften oder in Sparanlagen beim Kreditinstitut den Anlass dafür sieht, eine Bürgschaft und damit eine Garantie zu übernehmen. Oftmals wird der Avalkredit für Objekte geboten, die sich im Falle einer Nichttilgung der Verbindlichkeiten gewinnbringend durch das Kreditinstitut verkaufen lassen.

Klassische Sicherheiten im Immobiliengeschäft

Der Immobilienkauf setzt die Absicherung der per Kredit gewährten Summe grundsätzlich voraus. Zu den klassischen Sicherheiten gehört die Hypothek, die heute hauptsächlich als Annuität bekannt ist. Für den Käufer bedeutet das, dass die kreditgebende Bank ins Grundbuch eingetragen wird. Im Fall, dass die Tilgung nicht bedient wird, behält sich der Kreditgeber das Recht vor, die Immobilie selbst zu verkaufen oder sie gegebenenfalls in einer Zwangsversteigerung zu veräußern. Neben der Absicherung über die Immobilie kann das Projekt Immobilienkauf finanziert werden, in dem der Kreditnehmer andere Sicherheiten, beispielsweise ein größeres Sparguthaben, einen Bausparvertrag oder Edelmetalle verpfändet. Bei einer klassischen Absicherung muss immer bedacht werden, dass die Haftung für die Tilgungssicherheit damit einhergeht, dass die Bank im Falle der Nichtzahlung auf die Sicherheit zugreift. Auf diesem Weg abgesicherte Immobiliengeschäfte bergen ein hohes Risiko für den Verlust des Vermögens, das über die gekaufte Immobilie hinaus geht und das als Sicherheit auf den Kreditgeber überschrieben wurde.

Alternative Sicherheiten beim Kauf einer Immobilie

Wenn keine Grundschuld, also die Eintragung des Kreditgebers im Grundbuch gewünscht ist, heißt das nicht, dass man auf das Immobiliengeschäft verzichten muss. Es gibt alternative Absicherungen, die ein Darlehen ebenso ermöglichen wie die klassischen Sicherheiten, die vor allem bei Privatkäufen erbracht werden. Zu den Alternativen zählen neben dem bereits angesprochenen Avalkredit, bei dem die Bank für die Kreditsumme bürgt, folgende Möglichkeiten.

• Bürgschaft durch einen solventen Unternehmer / Familienbürgschaft
• Hypotheken, die Belastung der Immobilie
• Ausfallbürgschaften
• Kapitallebensversicherungen mit hohem Rückkaufwert
• Bausparverträge und Festgelder

Je nach Kreditgeber und Finanzierungssumme gibt es ganz unterschiedliche Möglichkeiten, das Immobiliengeschäft fernab der klassischen Finanzierungen abzusichern. Daher lohnt es sich auch, verschiedene Angebote zu vergleichen und neben den Konditionen die Sicherheiten mit einzubeziehen. Denn hier werden die Unterschiede besonders deutlich. Während konventionelle Banken in der Regel nur klassisch absichern, gibt es bei vielen Onlinebanken im In- und Ausland zahlreiche Möglichkeiten für alternative Sicherheiten. Auch Privatinvestoren können gute Kreditgeber sein, die in puncto Sicherheiten noch flexibler sind.

Die Unterschiede zwischen gewerblicher und privater Immobilienfinanzierung

Der hauptsächliche Unterschied begründet sich neben den Kosten für ein Objekt in seiner Nutzung. Bei Büros, Praxen und anderen Gewerbeimmobilien bezieht der Kreditgeber das Risiko einer Unternehmenspleite in die Konditionen ein, was bedeuten kann, dass der Immobilienkredit höher verzinst wird. Langjährig erfolgreiche, renommierte und große Unternehmen haben dieses Problem nicht. Gründer und kleinere, eher unbekannte Firmen stehen vor der Herausforderung, dass die Finanzierung des Immobiliengeschäfts teuer werden oder zusätzliche Absicherungen erfordern kann. Es empfiehlt sich, vor der Beantragung einer Finanzierung abzuwägen, welche Sicherheiten vorhanden sind und in die sprichwörtliche Waagschale gegeben werden können. In beiden Fällen, egal ob es sich um ein privates oder um ein gewerbliches Immobiliengeschäft handelt, ist der Einsatz von Eigenkapital angeraten. Je mehr eigenes Geld in die Kaufnebenkosten und in den Immobilienkauf selbst investiert wird, umso geringer ist die Finanzierungssumme und umso geringer sind auch die Ansprüche an Sicherheiten. Es ist daher sinnvoll, die Eigenkapitalsquote so hoch wie möglich zu halten und verschiedene Angebote zu vergleichen - im privaten wie im gewerblichen Immobiliengeschäft.

Wie viel Eigenkapital sollte für eine erfolgreiche Finanzierung vorhanden sein?

Mindestens 20, besser aber 30 Prozent Eigenkapital sollten bei einer geplanten Finanzierung für ein Immobiliengeschäft vorhanden sein. Hier gibt es keinen Unterschied zwischen dem privaten oder gewerblichen Kauf, sofern man sich für die klassische Finanzierung mit einer konventionellen Absicherung entscheidet. Alle Kaufnebenkosten und ein Teil des Kaufpreises sollten über das Eigenkapital gedeckelt werden. Auf diesem Weg verringert sich die Kreditsumme und damit der Zinssatz, der von der Höhe der Finanzierung abhängig ist. Auch wenn es heute 100 und 110 Prozent Finanzierungen gibt, sind diese Angebote teuer und erhöhen den Immobilienpreis spürbar. Selbst wenn die Immobilienvermarktung zu fairen Preisen garantiert wird, entscheidet das Eigenkapital darüber, wie viel man im Endeffekt wirklich zahlt und ob sich die Investition auch im Hinblick auf eine Kapitalanlage lohnt. Wer sein Eigenheim selbst bewohnt oder wer Gewerbeobjekte kauft, um sie für seine Firma zu nutzen, macht sich anfangs keine Gedanken über die Effizienz in Bezug auf eine Anlage. Doch dieser Gedanke ist wichtig, da man sonst dazu neigt, einen höheren Preis als eigentlich anberaumt zu zahlen. Am besten sind 30 Prozent der Kaufsumme, die man aus der eigenen Tasche investiert und in sein Immobiliengeschäft steckt. Ausnahmen bestätigen die Regel und gelten in erster Linie für Kunden, die eine Bankbürgschaft oder eine anderweitige Bürgschaft mit hoher Solvenz als Sicherheit hinterlegen.

Fazit: Die erfolgreiche Finanzierung eines Immobiliengeschäfts setzt viel Know-how, eine gute Verhandlungstaktik und adäquate Sicherheiten voraus. Eine Absicherung muss nicht zwangsläufig über die klassische Methode, das Annuitätendarlehen mit Grundschuld, erfolgen. Auch alternative Sicherheiten werden immer beliebter und sind bei privaten und bei gewerblichen Immobiliengeschäften möglich. Um den günstigsten Zinssatz zu erhalten, sollte die Finanzierung so gering wie möglich gehalten werden. Das setzt voraus, dass man ausreichend Eigenkapital bereitstellt und dieses ins Immobiliengeschäft investiert. Für eine gelungene Projektfinanzierung zum günstigen Zinssatz ist es natürlich wichtig, das Beratungsgespräch im Vorfeld zu üben und sicher in die Verhandlung zu gehen.

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