Immobilien: Ein Überblick über wichtige Aspekte für Einsteiger

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Ende 2023 lebten in Deutschland ungefähr 84,6 Millionen Menschen. Ihnen gegenüber standen allein rund 43,4 Millionen Wohnungen in zirka 19,5 Millionen Wohngebäuden. Rechnet man noch die zahlreichen anderen Immobilienarten hinzu, könnte man zu einem Schluss gelangen: Wo es mehrere Dutzend Millionen Immobilien gibt, und ebenso viele Millionen Besitzer, dürfte das ganze Thema eigentlich einfach sein – es sind ja „nur Häuser“ und viele Deutsche besitzen wenigstens eines.

Allerdings stimmt eine solche Ansicht wirklich nur teilweise: Wer von Immobilien (nicht zuletzt finanziell) profitieren möchte, wird rasch feststellen, dass dieses Thema tatsächlich reichlich komplex sein kann. Für alle, die sich mit Bau oder Kauf von Gebäuden tragen, zeigen wir deshalb jetzt wichtige Wissens-Basics.

Die eigene Immobilie: Vorteile und gute Gründe

Es ist eine Frage, die sich letzten Endes jeder stellen muss, wenn er eine Immobilie besitzen will:

„Was bringt mir die Anschaffung kurz-, mittel- und langfristig?“

Welche Faktoren dabei eine Rolle spielen, hängt zu einem erheblichen Teil davon ab, welche Ziele man mit der Anschaffung verfolgen möchte. Speziell für Privatmenschen lassen sich jedoch einige einheitliche Punkte ausmachen. Sie sind vielfach gleichzeitig gute Gründe für eine Anschaffung und wichtige Vorteile des Besitzes – speziell im Vergleich mit einer Anmietung.

1. Immobilien sind eine sinnvolle Verwendung für größere Geldsummen
Viele Menschen, die sich eine Immobilie anschaffen, müssen sich dafür Geld leihen. Das ist allerdings nicht immer der Fall. Betrachten wir dazu Personen, die deutlich mehr als die durchschnittlich knapp 32.000 Euro auf dem Konto haben.

In diesem Bereich, wo man Hunderttausende oder gar Millionen Euros besitzt, herrscht eine extreme Vielfalt der Möglichkeiten für die Investition; eine buchstäbliche Qual der Wahl. An diesem Punkt stehen finanziell potente Selbstständige, Führungskräfte, glückliche Erben und nicht zuletzt Lottogewinner vor ganz ähnlichen Herausforderungen – wenngleich letztere durch die Urplötzlichkeit ihres Reichtums insgesamt deutlich mehr Vorsicht walten lassen sollten.

All diese Menschen haben ein Problem:

• Sie sind geradezu gezwungen, in etwas zu investieren, das den Wert zumindest erhält, oder, noch besser, steigert. Denn die Zeiten, in denen die Zinsen auf typische Spareinlagen wenigstens mit der Inflation mithalten konnten, sind schon lange vorbei.
• Wenn wir von solchen Summen reden, dann gibt es zwar unzählige Investitionsmöglichkeiten. Sind jedoch hohe Sicherheit und Kontrolle gefragt, wird die Wahl ein gutes Stück geringer.
• Last, but not least, erfordern es verschiedene Investitionsprodukte, sich ausnehmend tief in die Materie einzuarbeiten, selbst wenn man sich teilweise auf erfahrenere Dritte stützen kann – etwa beim Thema Aktien. Das bedeutet nicht nur viel Arbeit, sondern macht es leicht, Fehler zu begehen – womöglich extrem kostspielige Fehler.

Zahlreiche hochpreisige Investitionsobjekte sind zudem entweder riskant, besitzen nur eine relativ kleine Interessentengruppe und/oder unterliegen schweren Wertschwankungen. Was beispielsweise heute eine Luxusuhrensammlung im Wert von einer Million Euro ist, kann morgen nur noch die Hälfte wert sein – und leicht gestohlen werden.

Eine Immobilie, insbesondere eine Wohnimmobilie, wird hingegen immer einen Nutz- und somit reellen Wert haben. Natürlich unterliegt sie ebenfalls Preisschwankungen. Solange eine Immobilie jedoch halbwegs in Schuss gehalten wurde, wird ihr Wert niemals auf Null sinken. Gerade wenn große Summen investiert werden sollen, sind Immobilien-Anschaffungen eine besser überschaubare und vielfach sicherere Angelegenheit.

2. Kaum ein anderes Investment generiert so planbare, regelmäßige Einnahmen
Verschiedene Investitionsobjekte sorgen regelmäßig für Ausschüttungen. Allerdings kann deren Höhe beträchtlich schwanken. Und nur bei wenigen erfolgen die Ausschüttungen in kürzeren Abständen als jährlich oder höchstens quartalsweise.

Wer etwa Aktien besitzt, der bekommt in aller Regel nur einmal im Jahr eine Dividende. Ähnlich sieht es für direktere Teilhaberschaften aus, etwa bei Gesellschaftern. Einige Investitionsobjekte erzielen sogar nur dann Rückflüsse, wenn sie wieder verkauft werden. Da hierzu der Verkaufswert nach Verrechnung mit der Inflation deutlich höher sein muss als die Kaufsumme, ist die Planbarkeit ebenfalls schwierig.

(Wohn-)Immobilien dagegen gehören hingegen zu den wenigen Objekten, die sich nicht nur vermieten lassen, sondern für die es einen sehr großen und breitgefächerten Bedarf gibt. Das bedeutet folgendes:

1. Die Mietsumme ist in aller Regel durch den Vertragsabschluss fest definiert. Bei Wohnimmobilien sowieso und bei Gewerbeimmobilien über verschiedene Modelle bis hin zu Umsatzbeteiligungen. Immer jedoch ist eine recht präzise (Mindest-) Summe bekannt.
2. In aller Regel werden Immobilienmieten monatlich gezahlt. Diese kleinteilige Aufteilung ist anderweitig eher selten, hat aber für Vermieter nur Vorteile.
3. Je nach Immobilie gibt es planungssichere Regeln für die Erhöhung der Miete. Dadurch sind unkomplizierte Anpassungen möglich – etwa abermals an die Inflation.

Nur sehr wenige andere Investitionen bieten Vergleichbares. Zumal eine Immobilie noch zu jeder Zeit die Option bietet, durch Verkauf eine weitere große Einnahme zu generieren.

3. Immobilien bieten dauerhafte Wohnraumsicherheit
Wer zur Miete lebt, der kann, wenigstens hierzulande, nicht kurzfristig gekündigt werden. Dennoch gibt es verschiedene legale Konstellationen, in denen Kündigungen möglich sind.

Bedenkt man hierbei den heute grassierenden Wohnraummangel, dann kann es bei einer Kündigung je nach Region sehr schwierig werden, selbst innerhalb der mehrmonatigen Kündigungsfrist, adäquaten Ersatz zu bekommen. Sogar auf niedrigerem Niveau können ähnliche Schwierigkeiten drohen, etwa wenn die Miete auf ein nicht mehr tragbares Niveau erhöht wird.

Ein eigenes Haus ist diesbezüglich völlig anders ausgestellt – selbst für Menschen, die es vielleicht noch über Jahrzehnte abbezahlen müssen.

• Die monatlichen Kosten sind bekannt und weitgehend stabil bzw. vorhersagbar.
• Nach Abzahlung fallen nur noch die Wohnnebenkosten an.
• Es kann einem garantiert niemand kündigen. Selbst eine staatliche Enteignung unterliegt enormen Hürden – und betrifft private Hausbesitzer nur selten.

Wer ein eigenes Haus besitzt, weiß genau, er kann dort auch noch in 20, 30 Jahren wohnen. Er weiß ebenso, unter welchen Spielregeln er das Gebäude vielleicht noch baulich erweitern kann und dass beispielsweise die Konditionen eines laufenden Kreditvertrags sich nicht spontan ändern können – ungleich zu anderen Ländern.

Auf einen Satz heruntergebrochen:

Was das Wohnen anbelangt, bieten eigene Immobilien die höchstmögliche (Planungs-) Sicherheit überhaupt.

Diese Tatsache sollte nicht zuletzt mit Blick auf die Altersvorsorge betrachtet werden – auch, was das Finanzielle anbelangt. Hausbesitzer sind die am seltensten von Armut betroffene Bevölkerungsgruppe in Deutschland.

Kaufen oder bauen – was ist sinnvoller?

2022 wechselten in ganz Deutschland rund 253.000 Eigenheime den Besitzer – nachzulesen im niedersächsischen Immobilienmarktbericht 2023 auf Seite 45. Im selben Jahr wurden 77.100 Einfamilienhäuser und 23.000 Zweifamilienhäuser errichtet; zusammen also weniger als die Hälfte.

Tatsache ist, viele der dahinterstehenden Personen mussten sich mit einer ähnlichen Frage auseinandersetzen, die jeden angehenden Immobilienbesitzer betrifft: Soll eine bestehende Immobilie gekauft oder ein brandneues Haus nach eigenem Gusto errichtet werden?

Wirklich pauschal lassen sich hierbei nur zwei Dinge sagen:

1. Bauen bietet häufig mehr gestalterische und andere Freiheiten.
2. Kaufen ist, selbst inklusive etwaiger Modernisierungen, oftmals günstiger pro Quadratmeter.

Und selbst diese beiden Tatsachen sind nicht immer in Stein gemeißelt. So kann etwa der Bebauungsplan eines Neubaugebiets deutlich stärker stilistisch limitieren als der Bebauungsplan in dem Gebiet, in dem eine Bestandsimmobilie steht.

Es handelt sich also stets um eine im Höchstmaß persönliche Entscheidung, die anhand der Betrachtung einiger Faktoren gefällt werden muss:

• Mikro- und Marko-Lage
• Lokales Preisniveau
• Generelles aktuelles Preisniveau (etwa für Baumaterialien)
• Verfügbarkeit bzw. Marktvielfalt
• Verfügbare Zeit bis Einzug
• Eigene Ansprüche bzw. Bedürfnisse und Einstellungen
• Erwünschter Umsetzungsaufwand

Wer beispielsweise über einen Bekannten ein günstiges Baugrundstück ohne Makler bekommen kann, für den dürften die Vorteile eines Neubaus stärker überwiegen. Umgekehrt könnte es für jemanden, der einen sehr großen Garten weit jenseits der tausend Quadratmeter wünscht, kaum eine Alternative zum Kauf einer ländlichen Bestandsimmobilie geben – sowas ist in typischen Neubaugebieten mit extremen Kosten verbunden, sofern es überhaupt möglich ist.

Ob Bau oder Kauf besser sind, muss deshalb jeder angehende Immobilienbesitzer für sich selbst herausfinden. Tatsächlich ist das sogar derjenige Punkt, der wie kaum ein anderer ein so sorgfältiges und langwieriges Befassen mit beiden Thematiken und Abwägungen der einen persönlich betreffenden Vor- und Nachteile erfordert.

Der Rat lautet daher, sich keinesfalls ohne Not auf eine der beiden Herangehensweisen zu versteifen, sondern wirklich ergebnisoffen zu prüfen. Das gilt selbst unter Betrachtung der Nachhaltigkeitsthematik: Neubauten mögen zwar eine energetisch bessere Grundsubstanz bieten. Bei vielen Bestandsgebäuden wurde der „Fußabdruck“ jedoch schon durch die lange Benutzungsdauer abgearbeitet – und oft genug ist es möglich, nachträglich ein vergleichbares energetisches Niveau zu erzielen.

Verpflichtungen durch das Eigentum

Mancher Leser dieser Zeilen kennt vielleicht den Satz „Eigentum verpflichtet!“

Er wird in gesellschaftlichen und politischen Diskussionen gerne genutzt – allerdings nur selten richtig. Konkret findet sich die Aussage in Artikel 14 des deutschen Grundgesetzes. Dort ergänzt um einen weiteren Satz:

„Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“

Die hiervon abgeleitete Pflicht ist deutlich komplexer, als es in vielen Debatten den Anschein erweckt. Die deutsche Rechtsprechung vertritt hierzu den Standpunkt, diese Pflichten würden sich ausschließlich aus Gesetzen ergeben. Hierzu könnte man etwa die Pflicht zählen, als Immobilienbesitzer Grundsteuern zahlen zu müssen.

Tatsächlich ist das ein zentraler Kern, den jeder angehende Immobilienbesitzer bedenken muss: Mit dem Moment, in dem das Eigentum per Verwaltungsakt auf ihn übergeht, entstehen ihm mehrere, zudem immer wieder veränderte Pflichten. Sie reichen von der erwähnten Grundsteuerpflicht im Prinzip bis zur von der Gemeinde definierten Räum- und Streupflicht im Winter.

Doch selbst wenn diese Verpflichtungen einen konkreten gesetzlichen Hintergrund haben, so unterliegen Immobilienbesitzer in der Praxis deutlich mehr „Pflichten“ – vielen davon sich selbst gegenüber und durch Vernunft diktiert. Einige Beispiele dafür:

• Das Haus muss in einem guten Zustand gehalten werden, schon um Wertverluste zumindest auf ein verträgliches Minimum zu reduzieren. Das macht es unter anderem nötig, stets genügend Geldmittel in Reserve zu haben, um Wartungen und Reparaturen zu bezahlen.
• Es ist selbst im Rahmen des Erlaubten vielfach nötig, Augenmaß rings um das eigene Verhalten zu wahren, um mit den Nachbarn gütlich auszukommen – etwa, was Lautstärken anbelangt.
• Insbesondere während der Abtragungsphase verpflichtet die Immobilie zu einer gewissen finanziellen und beruflichen Disziplin. Primär deshalb, damit stets genug vorhanden ist, um die Schulden zu begleichen. Denn beispielsweise Bürgergeldbezug bedeutet nicht zwingend eine Begleichung durch den Staat.

Nicht zuletzt sollten angehende Immobilieneigentümer unter diesen Aspekten folgendes Bedenken: Ein Haus bindet auch in gewisser Hinsicht. Wohl kann man es als Eigentümer immer verkaufen, kann mit der Summe selbst einen laufenden Kredit auf einen Schlag abtragen (wenngleich unter gewissen Bedingungen).

Allerdings kann ein Verkauf sich aufgrund verschiedener Faktoren durchaus in die Länge ziehen. Selbst eine gepflegte, junge Immobilie in guter Lage kann durchaus Monate auf dem Markt sein. Das ist beispielsweise seit Kriegsbeginn das Problem, weil sowohl Zinsen als auch das allgemeine Kostenniveau so stark gestiegen sind. Das wirkt sich nicht nur auf eine deutlich verringerte Bautätigkeit aus, sondern senkt ebenso die Kauflaune.

Bedeutet, wo ein privater Wohnungs- oder Hausmieter das Verhältnis stets mit dreimonatiger Frist beenden kann, kann eine eigene Immobilie mitunter ein „Klotz am Bein“ sein, der beispielsweise dabei hinderlich ist, aus beruflichen Gründen wegzuziehen.

Was ist beim Vermieten zu beachten?

Es gibt verschiedenste Gründe, die es attraktiv und lohnenswert machen, selbst als Privatbesitzer über eine wenigstens teilweise Vermietung nachzudenken. Etwa:

• Der Wohnraum ist zu groß für die eigenen Ansprüche.
• Es ist bereits eine adäquate Behausung vorhanden (etwa, wenn man durch Erbschaft Immobilienbesitzer wurde).
• Die Immobilie soll ganz konkret durch Vermietungen zusätzliche Einnahmen generieren.
• Ein Vermieten ist die aktuell bessere (oder gar einzige tragfähige) Alternative zu einem Verkauf.
• Vermieten kann helfen, einen zeitweiligen, aber absehbar endenden Leerstand zu vermeiden – der für die Bausubstanz niemals sonderlich gut ist.
• Durch die Miete bietet sich eine attraktive Möglichkeit, die Abtragung eines Kredits für Kauf oder Bau entweder zu erleichtern oder sogar gänzlich auf den Mieter umzulegen – durch eine passend kalkulierte Miethöhe.

Egal, was hierbei persönlich am stärksten wiegt, es ist stets legitim. Zudem gilt: Wer als Immobilienbesitzer im Grundbuch steht, der hat prinzipiell immer das Recht auf seiner Seite, wenn er zum Vermieter werden will. Beispielsweise kann eine Gemeinde es einem Hausbesitzer nicht gänzlich untersagen, zu vermieten – selbst, wenn sie beispielsweise Kurzzeitvermietungen durchaus verbieten kann.

Allerdings müssen Immobilienbesitzer eines bedenken:

• Wer vermietet, dem obliegen viele zusätzliche Pflichten und
• ihm gehen zahlreiche Rechte verloren.

Das betrifft beispielsweise den Rahmen von Mieterhöhungen oder unter welchen Voraussetzungen einem Mieter gekündigt werden darf. Selbst, wenn eine Kündigung rechtens ist – etwa aufgrund von mindestens zwei ausstehenden Monatsmieten – kann es in der Praxis nötig werden, den Klageweg zu beschreiten.

Vermieter tun deshalb schon aus Eigenschutz gut daran, Mieter vor Vertragsabschluss genau zu durchleuchten. Etwa durch Gehaltsnachweise, Eigenauskünfte und Ähnliches – wobei die Gesetze ebenfalls limitieren, was verlangt bzw. gefragt werden darf.

Ebenfalls ist es nötig, sich in die steuerliche Thematik einzuarbeiten. Denn Mieteinnahmen sind grundsätzlich in der Steuererklärung anzugeben. Bereits das macht es nötig, von den Mieteinahmen eine gewisse Summe als „verloren“ abzuziehen.

Weiterhin sollten Vermieter stets darauf vorbereitet sein, Schäden am Objekt beheben zu müssen. Typischerweise sind sie für sämtliche Reparaturkosten verantwortlich. Das erfordert, weitere Rücklagen bilden zu müssen. Denn können Schäden nicht behoben werden, drohen weitere Einnahmenausfälle, etwa durch eine rechtlich legitime Mietminderung.

Zusammengefasst: In der Praxis steht längst nicht die gesamte Mietsumme zur freien Verfügung. Zudem sollte jeder Immobilienbesitzer gut überlegen, ob er die mit der Vermietung einhergehenden Zusatzpflichten und wegfallenden Rechte akzeptieren kann. Zwar wird er stets der Eigentümer bleiben, er kann jedoch trotzdem bei Weitem nicht mehr so frei über sein Eigentum entscheiden.

Was ist beim Verkaufen zu beachten?

Auch beim Verkauf gilt die erwähnte Regel: Wer im Grundbuch steht, der kann buchstäblich „von heute auf morgen“ beschließen, sein Haus auf den freien Markt zu werfen oder es auf direktem Weg einem Dritten zu verkaufen.

Eines allerdings wird bei den allermeisten Verkäufen größte Priorität besitzen: Das Haus soll durch den Verkauf entweder den höchstmöglichen Preis überhaupt erzielen oder zumindest nicht unter Wert weggehen. Dazu ist es zunächst notwendig, den Markt- bzw. Verkehrswert zu ermitteln. Als das, was die Immobilie angesichts von Faktoren wie

• Alter,
• Zustand,
• Lage und nicht zuletzt
• derzeitiger „Marktstimmung“

erzielen könnte. Hierbei kann es äußerst hilfreich sein, den Wert professionell bestimmen zu lassen – unter anderem, weil dabei nicht nur mehr Expertise einfließt, sondern emotionale Bindungen zum Gebäude nicht die Einschätzung trüben können.

Basierend auf diesem Wert ist es dann möglich, sich zumindest einen minimalen Verkaufspreis zu überlegen. Also ein Betrag, der keinesfalls unterschritten werden soll. Ebenso wäre es in diesem Zug sinnvoll, sich einen vernünftigen Durchschnittswert zu überlegen. Das wäre eine Summe, zu der man nicht nur zähneknirschend zustimmen würde, die aber immer noch realistisch ist.

Dann geht es folgendermaßen weiter (die Schritte können sich in der Praxis durchaus überlappen):

• Falls das Haus noch abbezahlt wird, sollte mit der Bank vereinbart werden, unter welchen Umständen die Rest- durch die Verkaufssumme beglichen werden kann. Falls die Abtragung noch nicht weit fortgeschritten ist, sollte dieser Schritt sogar als erster stehen, um den minimalen Verkaufspreis zu definieren.
• Alle Unterlagen werden zusammengetragen bzw. vervollständigt. Mitunter ist es dazu nötig, einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen – er ist bei Verkauf und Vermietung Pflicht.
• Die Immobilie wird entweder auf eigene Faust auf dem Markt angeboten, etwa durch ein Inserat, oder es wird ein Makler zwischengeschaltet. Er hat zwar mitunter die größere „Sichtbarkeit“ für potenzielle Käufer, kostet jedoch einen gewissen Prozentsatz der Kaufsumme – der Wert unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland.

Kommt ein Verkauf zustande, ist es nötig, die Angelegenheit vertraglich über einen Notar abzuwickeln. Dadurch wird ebenso die Änderung des Eigentümers im Grundbuch festgehalten.

Sofern nicht noch Gelder an die Bank zurückgezahlt werden, ist der Verkauf damit abgeschlossen – bis auf einen Punkt: Unter verschiedenen Konstellationen können anschließend noch Zahlungen an den Staat in Form der Spekulationssteuer anfallen. Das wäre etwa dann der Fall, wenn die Immobilie sich weniger als zehn Jahre im Besitz des ursprünglichen Eigentümers befand und in dieser Zeit vermietet war.

Die Höhe der Steuer richtet sich unter anderem nach dem erzielten Gewinn durch den Verkauf. Verschiedene Elemente können davon abgezogen werden. Etwa die Maklerkosten.

Übrigens: Wenn, wie bei Neubauten oft üblich, das Grundstück gekauft wurde, bevor das Haus errichtet wurde, dann beginnt die Zehnjahresfrist mit der Unterzeichnung des Grundstückskaufs.

Zusammengefasst

Eine Immobilie ist nach wie vor eine Anschaffung, über die jeder nachdenken sollte, der es sich prinzipiell leisten kann – egal ob selbst oder durch einen Kredit. Denn wenn keine maximale Flexibilität für häufige Ortswechsel nötig ist, dann ist Eigenbesitz für viele Menschen die langfristig bessere, sichere, vorhersagbarere Wahl. Das gilt nicht zuletzt unter dem Aspekt, auf wie vielen Wegen es möglich ist, von einer Immobilie zu profitieren – monetär und nichtmonetär.

Dennoch sollten angehende Immobilienbesitzer sich die Zeit nehmen, sich grundsätzlich in das gesamte Thema sorgfältig einzuarbeiten. Wohl gibt es in Deutschland viele Millionen Besitzer, das bedeutet jedoch nicht automatisch, es sei so einfach wie der Kauf eines Autos.