Wenn der Mieter zum Hausmeister wird:

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Nahezu jedes Mietshaus wird von einem Hausmeister betreut. Manche verwalten nur ein Gebäude, andere wiederum mehrere gleichzeitig. In gewissen Fällen fungieren Mieter als Hausmeister, welche die Aufgaben übernehmen. Doch was gilt es für Interessenten und Vermieter zu beachten, wenn ein solcher Fall eintreten soll?

Kann ein Mieter gleichzeitig Hausmeister sein?

Der Aufgabenbereich eines Hausmeisters besteht darin, unterschiedliche Tätigkeiten zu erledigen, welche in einem Mietshaus anfallen können. Beispielsweise kümmert er sich um den Erhalt und den Zustand des Gebäudes. Hierzu gehören sämtliche Kellerbereiche, Garagen, alle Mietwohnungen sowie das Dachgeschoss. Da Probleme mit dem Gebäude jederzeit eintreten können, ist es nicht unüblich, dass der Hausmeister direkt im zu verwaltenden Haus wohnt. In vielen Fällen sind es herkömmliche Mieter, welche die Hausmeistertätigkeiten übernehmen.

Aus rechtlicher Sicht ist es erlaubt, dass ein Mieter gleichzeitig Hausmeister ist. Dem Vermieter steht es frei, wen er mit den Aufgaben der Hausmeistertätigkeit beauftragt. Theoretisch ist es sogar möglich, dass der Vermieter selbst Hausmeister wird. Folglich können Sie als Interessent Ihren Vermieter kontaktieren und ihn beziehungsweise sie fragen, ob der Posten des Hausmeisters zur Verfügung steht, selbst wenn Sie nicht explizit als Hausmeister in das Gebäude gezogen sind.

Rechtliche Ansprüche zwischen Mieter und Vermieter

Die exakten rechtlichen Ansprüche und Pflichten sind nicht einheitlich geregelt. Vielmehr hängen sie davon ab, wie Vermieter und Mieter die Tätigkeit als Hausmeister vertraglich ausgestalten. Einerseits ist es möglich, dass der Hausmeister in der Position einer selbstständigen Tätigkeit fungiert. Andererseits kann es sich um ein Angestelltenverhältnis mit eigener Hausmeisterwohnung handeln.

Entscheidet sich der Mieter, selbstständig und somit auf eigene Rechnung für den Vermieter als Hausmeister zu arbeiten, zeigen sich keinerlei Auswirkungen auf das Mietverhältnis. Obwohl ein Arbeitsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter besteht, existiert eine Grenze zwischen Hausmeistertätigkeit und Mietvertrag. Beide werden mit vollständig separaten Verträgen beschlossen. Dadurch besitzt der Mieter sämtliche gleichen rechtlichen Ansprüche und Pflichten wie alle anderen Mieter im Gebäude. Folglich gelten auch für ihn die mietvertraglichen und mietrechtlichen Vorschriften.

Stellt der Vermieter hingegen den Mieter als Hausmeister fest an, lassen sich in der Praxis zwei vertragliche Ausgestaltungen finden. Entweder bekommt der Hausmeister ein festgelegtes Gehalt und mietet eine Wohnung im Gebäude des Vermieters, ohne dass ein Bezug zum Anstellungsverhältnis kommt, oder der Vermieter stellt eine Dienstwohnung bereit. Die Dienstwohnung für den Hausmeister ist häufig, aber nicht verpflichtend Teil des Gehalts. Sie kann auch nur für die Dauer der Anstellung dienen. Fungiert besagte Wohnung als Dienstwohnung, handelt es sich um eine sogenannte Werkswohnung, welche wiederum besonderen Regelungen unterliegt.

Werkwohnung für Hausmeister

Erhält der Hausmeister beziehungsweise der Mieter eine Wohnung, in welcher er während seiner Tätigkeit wohnen kann, handelt es sich um eine sogenannte Werkwohnung. Es werden zwei Arten unterschieden: Werkmietwohnungen und Werkdienstwohnungen.

Eine Werkmietwohnung ist eine ganz normale Wohnung, welche separat vermietet wird. Dabei wird Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis genommen. Rechtlich gesehen sind Arbeits- und Mietverhältnis voneinander unabhängig ausgestaltet. Der Mietvertrag muss allerdings aus dem Anlass der Anstellung als Hausmeister abgeschlossen worden sein. Dies ist beispielsweise bei einer funktionsgebundenen Werkmietwohnung des Hausmeisters der Fall, wenn die Wohnung eine bessere und schnellere Wahrnehmung sämtlicher anfallender Hausmeisterpflichten ermöglicht.

Für eine Werkdienstwohnung hingegen existiert kein Mietvertrag. Im Rahmen des Arbeitsvertrags erhält der Hausmeister die Wohnung als eine „geldwerte Bezahlung“. Folglich dient die Wohnung dazu, dass er unter anderem seine Arbeitsleistung besser erfüllen kann, da er im Notfall immer sofort zur Stelle ist. Anders als bei einer Werkmietwohnung darf der Hausmeister aber die Räumlichkeiten nicht mehr nutzen, wenn es zur Beendigung des Arbeitsverhältnisses kommt. Dadurch bedarf es auch keiner Kündigung der Wohnung, sofern im Arbeitsvertrag die Nutzung der Wohnung festgehalten wurde und auf entsprechende mietrechtliche Vorschriften sowie auf deren Anwendungen verwiesen wird. Das gültige Nutzungsrecht für die Wohnung begründet sich nämlich nicht auf den Mietvertrag, sondern auf den Arbeitsvertrag. Wird dieser beendet, endet ebenfalls das Nutzungsrecht für die Wohnung.

Hausmeisterkosten und Nebenkostenabrechnung

Oft gibt es bei der Nebenkostenabrechnung Unklarheiten, wenn der Mieter gleichzeitig als Hausmeister fungiert. Meist stellt sich die Frage, ob Hausmeisterkosten auf denjenigen Mieter umgelegt werden können, welcher als Hausmeister tätig ist. Die Antwort auf diese Frage lautet Ja. Existiert ein Mietvertrag, in welchem die Umlage der Nebenkosten auf sämtliche Mieter im Objekt vereinbart ist, muss auch der Hausmeister seinen Anteil an den umlagefähigen Hausmeisterkosten tragen.

Bezüglich Nebenkosten wird generell zwischen umlagefähige und nicht umlagefähige Tätigkeiten des Hausmeisters unterschieden. Es ist nur möglich, umlagefähige Tätigkeiten in der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen. Zu diesen zählen unter anderem

• Das Durchführen kleiner typischer Reparaturtätigkeiten
• Die Kontrolle von haustechnischen Anlagen, Abflüssen und Ruhezeiten
• Meldungen besonderer Vorkommnisse an den Eigentümer des Objektes
• sowie andere verwaltende Tätigkeiten wie etwa das Ablesen von Hauptzählern

Nicht umlegbare Hausmeistertätigkeiten stehen diesen entgegen. Bei ihnen handelt es sich zum Beispiel um

• Die Organisation und Bestellung von Lieferungen
• Durchführungen von Wohnungsbesichtigungen oder -übergaben
• Verteilung von Schreiben an alle Mieter

Zusätzlich darf der Vermieter dem Mieter beziehungsweise dem Hausmeister nicht die Aufgabe erteilen, Arbeitsgeräte und -mittel selbst zu besorgen und eigenständig zu bezahlen. Sämtliche Geräte und Mittel fallen unter die Sachaufwendungen, welche gleichzeitig nicht zu den Hausmeisterkosten zählen. Benötigt der Hausmeister Utensilien, muss der Vermieter diese besorgen und entsprechend in der Betriebskostenposition vermerken. Dementsprechend zeigt es sich vom Vorteil, wenn der Vermieter auf hochwertige Arbeitsutensilien setzt, welche er einmalig anschaffen muss. Beispielsweise empfiehlt sich ein Profi Kreiselmäher für den Garten, um diesen leicht und dauerhaft zu pflegen. Je nach Heizmaterial sollte der Vermieter sich außerdem überlegen, ob er nicht eine Brennholzsäge vom Profi kaufen sollte, um das Mietobjekt durch den Hausmeister optimal beheizen zu können.

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