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Ein Grundstück vermessen – worauf Sie achten müssen
Vermessungen sind ein wichtiger Bestandteil jeder Immobilie. Obwohl die Vermessung eines Grundstücks auf den ersten Blick recht einfach erscheinen mag, gibt es viele Aspekte zu berücksichtigen. Damit Sie genau wissen, auf was Sie bei der Vermessung eines Grundstücks achten müssen, klären wir über wichtige Begrifflichkeiten wie Liegenschaftsplan, Abstandsflächen, Flächenermittlung nach DIN 277 und 3D-Vermessung auf. Gleichzeitig erfahren Sie, wie Ihnen ein Vermessungsbüro bei der Umsetzung helfen kann.
Liegenschaftsplan
Der Liegenschaftsplan ist eines der wichtigsten technischen und verwaltungsrechtlichen Dokumente eines Grundstücks. Es ist eine visuelle Unterstützung der Beschreibung in einem Grundbuch und hilft Rechtsanwälten, Regierungsstellen und Eigentümern, das Grundstück besser verstehen und verwalten zu können. Liegenschaftspläne sind von größter Bedeutung für das Stellen eines Bauantrags. Ohne Liegenschaftsplan kann keine Baugenehmigung erteilt werden.
Der Liegenschaftsplan ist auch für die Steuerverwaltung und immobilienspezifische Einzelheiten von Bedeutung. Dazu gehören die Vermessung und die korrekte Bemessung von Grundsteuern und Sondersteuern. Liegenschaftspläne helfen auch dabei, Anspruchsstreitigkeiten und Meinungsverschiedenheiten zu schlichten und bei Bau- oder Wiederherstellungsarbeiten auf Grundstücken die genehmigten und tatsächlichen Dimensionen miteinander abzugleichen.
Was beinhaltet ein Liegenschaftsplan?
Der Liegenschaftsplan besteht aus einer Kombination von Zeichnungen und Texten. Es wird normalerweise auf hochwertigem Papier gedruckt, auf dem die verschiedenen Merkmale des Gebäudes oder Grundstücks detailliert aufgeführt sind. Auf der Karte sind auch Legenden angefügt, die den Maßstab und die wichtigsten Eigenschaften des Gebäudes oder Grundstücks anzeigen. Der Plan bietet eine detaillierte Übersicht über die Eigentumsgrenzen, Zugänge, bestehenden Bauten und andere wichtige Merkmale.
Wer erstellt einen Liegenschaftsplan?
Ein Liegenschaftsplan muss von einem erfahrenen Planer oder Zeichenfachmann erstellt werden. Planer können normalerweise von einer örtlichen Verwaltung, einem Planungsbüro oder einer örtlichen Planungsbehörde angeheuert werden. Da jeder Liegenschaftsplan auf den spezifischen Bedürfnissen des jeweiligen Grundstücks basiert, ist es besonders wichtig, dass der Planer sachkundig und erfahren ist.
Abstandsflächen
In Verbindung mit dem Liegenschaftsplan stehen auch die Abstandsflächen. Diese können ebenfalls in den Lageplan integriert werden. Die Abstandsflächen sind je nach Bundesland durch die jeweils geltenden Bauordnungen geregelt und müssen in jedem Fall eingehalten werden.
Berechnet wird die Abstandsfläche mit Hilfe der Geländehöhe und der Gebäudehöhe. Wichtige Themen, die mit den Abstandsflächen im Zusammenhang stehen, sind zum Beispiel Belichtung, Besonnung, aber auch Brandschutz.
Flächenermittlung nach DIN 277
Die Flächenberechnung nach DIN 277 ist ein deutsches Standardverfahren zur Ermittlung der Flächen von Gebäuden. Mit dieser Methode können Architekten, Bauunternehmer und Behörden die zu einem Gebäude gehörenden Flächen in einem einheitlichen Verfahren und einer einheitlichen Größenmaßeinheit berechnen.
Dabei wird die Fläche eingeteilt in die Grundfläche des Bauwerks, den Rauminhalt des Bauwerks, sowie in die Grundfläche des Grundstücks.
Die Brutto-Grundfläche, also die tatsächliche Gesamtfläche des Gebäudes, lässt sich einteilen in die Konstruktions-Grundfläche und die Netto-Raumfläche. Es ist wichtig anzumerken, dass die Brutto-Grundfläche nicht identisch mit der "Nutzfläche" ist. Dieser Begriff bezieht sich auf den Bereich, der tatsächlich zur Nutzung möglich ist, nachdem alle nichtbenutzten Bereiche wie Garagen, Innenhöfe und andere Dienstbereiche abgezogen wurden.
Mit dem Begriff Konstruktions-Grundfläche ist nicht die Wohnfläche gemeint, sondern die Fläche aus denen das Gebäude konstruiert wird, also zum Beispiel die Fläche der Mauern. Diese lässt sich dann weiter unterteilen in die Außen- und Innenwände, sowie auch Trennwände.
Die bebauten Grundstücksflächen umfassen normalerweise Bau- und Nutzflächen sowie Wege und Plätze, die für den Verkehr oder andere Zwecke gedacht sind. All diese Flächen zusammen bilden die Netto-Raumfläche eines Grundstücks. Die Netto-Raumfläche lässt sich einfach berechnen, indem die Konstruktionsfläche von der Brutto-Grundfläche abgezogen wird. Diese kann noch einmal untergliedert werden in Nutzungsfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche.
Weitere wichtige Begriffe, die Sie in diesem Zusammenhang kennen sollten, ist die Netto-Grundfläche und die Innengrundfläche.
Nun kennen Sie die theoretischen Hintergründe, aber mit welcher Technik wird das Grundstück nun genau vermessen? Dafür lohnt sich ein Blick auf die 3D-Vermessung.
3D-Vermessung
In den letzten Jahren hat die 3D-Vermessung an Bedeutung gewonnen, denn sie ermöglicht es, Grundstücke sehr präzise zu vermessen. Gerade bei neuen Bauvorhaben ist eine genaue Vermessung des Grundstücks unerlässlich. Bereits kleinste Fehler können hier große Auswirkungen haben.
Ein 3D-Vermessungssystem erfasst und visualisiert die topografischen Gegebenheiten auf dem Grundstück in Echtzeit, wie z.B. Höhen, Steigungen oder Senken. Diese genaue 3D-Vermessung bietet eine Reihe von Vorteilen für den Grundstücksbesitzer. Die Kunden erhalten eine präzise und detaillierte Abbildung, mit der sie ihr Grundstück besser verwalten und planen können. Dieses Vorgehen kann in den unterschiedlichsten Bereichen eingesetzt werden, wie z.B. bei der Entwicklung neuer Gebäude, beim Planen von Gärten, beim Aufzeichnen von bestimmten Merkmalen des Grundstücks oder bei Stadtplanungsprojekten.
Terrestrisches Laserscanning
Terrestrisches Laserscanning, auch als TLS bekannt, ist eine Technologie, die in den letzten Jahren immer populärer wird, die es dem Vermesser ermöglicht, präzise und effiziente Tor- und Grundstücksvermessungen durchzuführen.
Das terrestrische Laserscanning basiert auf der Ausbreitung von Pulslicht und der Messung des reflektierten Lichtpunkts mittels eines CMOS (Complementary Metal-Oxide Semiconductor) Sensors. Mittels eines Lasers in Verbindung mit optischem, elektrischem und digitalen Sensortechnologien wird ein sehr präzises digitales Modell der Bodenoberfläche erstellt.
Um die Umgebung eines Grundstücks in 3D darzustellen, wird ein sogenannter "Strip-Scan" verwendet. Bei dieser Methode werden mehrere Scanner sequenziell aufgestellt, um einen Streifen der Umgebung eines Grundstücks oder Gebäudes darzustellen.
Der nächste Schritt in der TLS-Prozedur besteht darin, die Daten auf dem Grundstück zu sammeln. Die Scanner werden eingesetzt, um Lasersignale in alle Richtungen zu senden, um reflektiertes Licht zu erfassen. Diese Signale erfassen die Nähe zu einem Hindernis entlang der Strecke und werden dann in dreidimensionale Punkte konvertiert, die als Messdaten verwendet werden. Diese Messdaten können dann zu einem 3D-Modell der Umgebung des Grundstücks verarbeitet werden.
Das Wichtigste in Kürze
Bei der Vermessung eines Grundstücks gibt es also einige Dinge zu beachten. Nun sind Sie mit den wichtigsten Begrifflichkeiten und Techniken vertraut und über die essenziellen Bestandteile einer Grundstücksvermessung informiert. Die Vermessung eines Grundstücks sollte sehr präzise durchgeführt werden, denn schon kleine Abweichungen können bei späteren Bauvorhaben zu großen Problemen führen. Zögern Sie daher nicht, sich Hilfe bei der Vermessung Ihres Grundstücks zu holen. Eine gute Anlaufstelle ist ein Vermessungsbüro:
Hier können Sie von kompetenten Mitarbeitern durch die einzelnen Schritte geführt werden und sich sicher sein, dass Ihr Grundstück professionell und präzise vermessen wird.
