So bereiten sich Hauskäufer richtig vor

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Für die meisten Menschen ist der Hauskauf ein riesiges Unterfangen. Er ist eine Herausforderung, die das Leben auf Dauer bestimmt und durchaus auch einschränkt. Daher ist es unheimlich wichtig, sich gut und sorgfältig auf das Unterfangen vorzubereiten. Worauf es beim Hauskauf ankommt und welche Punkte unbedingt zu klären sind, erklärt dieser Beitrag.

Finanzielle Möglichkeiten klären

Fast jeder Mensch hat sein persönliches Traumhaus vor dem inneren Auge. Allerdings prallen Traum und Realität meist harsch aufeinander, denn das Domizil der Träume ist für die meisten schlichtweg nicht finanzierbar. Die Frage vor dem Hauskauf ist immer: Was kann ich mir eigentlich leisten? Um die Maximalsumme eines Kaufs samt Nebenkosten zu ermitteln, ist eine Haushaltsrechnung erforderlich:

• Einnahmen – alle festen Einnahmen werden aufgelistet. Nicht aufgelistet werden unsichere Einnahmen wie Bonuszahlungen oder Prämien, wenn kein rechtlicher Anspruch auf sie besteht oder die Höhe nicht eruiert werden kann.
• Fixkosten – nun werden die fixen Kosten aufgelistet. Die Miete wird weiterhin aufgeführt, denn a) ist nicht bekannt, wann in das Haus gezogen werden kann, und b) geht die Miete später in die Unterhaltskosten eines Hauses auf.
• Einkaufsbudget – welche Kosten fallen monatlich für Lebensmittel, Tanken, Haushaltsführung, Unterhaltung und Bekleidung an? Auch diese Posten werden aufgeführt.
• Notreserve – eine Reserve muss monatlich abgezogen werden. Sie ist wichtig, falls einmal eine Autoreparatur anfällt oder Elektrogeräte erneuert werden müssen. Auch dient die Notreserve der Absicherung in schwierigen Zeiten. Sinnvoll ist, nach dem Kauf die bisherigen Mietkosten auf die Notreserve zu addieren, wenn nach dem Abzug der Unterhaltskosten etwas übrigbleibt – gerade bei Bestandsbauten kann immer mal ein Schaden entstehen, der nun über diese »Hausreserve« bezahlt werden kann.

Aus dem Ergebnis ergibt sich die maximale monatliche Kreditrate für das Haus. Sie kann nun mit der geplanten Ratenzahl multipliziert werden, um die Kaufsumme in Erfahrung zu bringen. Abseits der Haushaltsrechnung kommen aber die Eigenmittel noch mit auf den Tisch:

• Eigenkapital – ist Kapital vorhanden und wenn ja, wie viel? Um welche Form von Eigenkapital handelt es sich?
• Bausparverträge – sie zählen natürlich mit in das Hausbudget.

Niemals zu berücksichtigen sind persönliche und wichtige Absicherungen, beispielsweise private Rentenversicherungen oder Rücklagen für eine Berufsunfähigkeit, sofern der Hauskäufer einen risikoträchtigen Job ausübt. Es ist absolut nicht sinnvoll, bei der Finanzierung alles in einen Topf zu geben und vollends auf Risiko zu gehen. Schon der Gedanke, dass die eingesparte Miete für die Kreditraten genutzt werden kann, ist gefährlich. Einmal kostet ein Haus Unterhalt, dessen Höhe ein Hauskäufer erst nach einem Jahr abschätzen kann. Zudem muss ein Hausbesitzer eine Reserve anlegen, um eine defekte Heizungsanlage austauschen oder einen Dachschaden reparieren lassen zu können.

Objekte suchen: Nicht nur eine Option im Blick behalten

Wer weiß, wo das persönliche Limit ist, der kann nun nach geeigneten Objekten suchen. Dabei empfiehlt es sich, möglichst offen zu sein. Da die meisten Menschen eine sehr strikte Vorstellung von ihrem eigenen Heim haben, beschränken sie sich auf der Suche stark. Das ist falsch, denn gerade bei einem kleineren Budget liegen die Perlen oft außerhalb der Wunschvorstellung. Aber wie lassen sich Objekte finden?

• Makler – das ist eine simple Lösung, denn der Makler sucht für den Hauskäufer anhand dessen Vorstellungen. Makler haben einen besseren Überblick über den Markt und kennen meist auch Objekte, die noch nicht frei angeboten werden. Schließen Suchende allerdings einen Maklervertrag ab, so sind sie an diesen Makler gebunden.
• Bank – auch die Bank hat meist einen Immobilienbereich. Vorteilhaft ist, dass sich Suchende unverbindlich informieren können. Mitunter lassen sich bei Banken Schnäppchen finden, die allerdings aus dem Leid anderer entstehen: zu versteigernde Häuser aufgrund geplatzter Baukredite.
• Eigene Suche – online lassen sich viele Portale nutzen. Allerdings sind hier oftmals Makler im Spiel, sodass Privatverkäufe recht selten sind. Doch bietet das Internet die perfekte Möglichkeit, sich anhand des eigenen Budgets anzuschauen, was überhaupt möglich ist.

Grundsätzlich ist es schlecht, sich auf ein einzelnes Haus zu versteifen. Es gilt, stets mehrere Eisen im Feuer zu haben, denn gerade bei Bestandsbauten gilt, das Haus nicht ohne einen Termin mit einem unabhängigen Sachverständigen zu erwerben. Der Gutachter muss die Substanz prüfen und sollte zugleich eine verbindliche Auskunft geben, welche Renovierungen und Sanierungen in den nächsten zehn Jahren notwendig werden. Diese Auskunft kann nicht nur den Kaufpreis senken, sie kann auch dazu führen, dass das Haus schlichtweg nicht länger infrage kommt.

Finanzierung planen

Wurde ein passendes Objekt gefunden, wird die Finanzierung geplant. Dabei ist ein Vergleich der Baukredite absolut notwendig, denn bei der Finanzierungssumme zählt jede Nachkommastelle bei den Zinsen. Durch den Vergleich lässt sich also ein Kredit für den Hauskauf zu günstigen Konditionen realisieren.

Wichtig sind zusätzlich auch noch folgende Punkte:

• Bedürfnisse – die Baufinanzierung muss auf die eigenen Bedürfnisse zugeschnitten werden. Das bedeutet, dass die Laufzeit entsprechend gewählt wird, damit die monatlichen Raten sicher zahlbar bleiben.
• Tilgung – die EZB hat eine Zinswende angekündigt, die Bauzinsen steigen ohnehin schon. Das heißt: Bei kommenden Baufinanzierungen gilt ein einziges Wort: Tilgung, Tilgung, Tilgung. Sie sollte so hoch angesetzt werden, wie es möglich ist. Bei Baukrediten zahlen Verbraucher in der Rate anfangs nämlich noch einen Zinsanteil, der mit der Zeit sinkt und die Tilgung weiter erhöht. Wer eine Tilgung von 1 Prozent wählt, der hat nach Ablauf der Zinsbindungsfrist beim Anschlusskredit einen Großteil der Kreditsumme weiterhin abzutragen – zu wahrscheinlich deutlich schlechteren Konditionen. Bei der Tilgung gilt also: So hoch wie möglich, aber so niedrig wie nötig – schließlich muss die Rate am Ende leistbar bleiben.
• Zinsbindung – liegt das Niveau der Zinsen niedrig, ist eine Zinsbindung von mindestens 10 Jahren wichtig. Sind die Zinsen hoch, ist die Zinsbindung möglichst kurz zu wählen, um später bei potenziell besseren Zinskonditionen eine günstigere Anschlussfinanzierung zu finden.
• Hausbau – wer ein Haus bauen möchte, der muss zugleich die Bereitstellungszinsen beachten.

Abseits der Faktoren sollte die eigene Sicherheit im Auge behalten werden. Ein Baukredit sollte immer die Option der Ratenpause beinhalten, denn kein Hausbesitzer kann garantieren, nicht in den Krankengeldbezug zu fallen oder arbeitslos zu werden. Da die Ersatzleistungen nur einen Teil des vorherigen Gehalts ausmachen, droht schnell der Kredit zu platzen, da die Raten nicht getilgt werden können.

Besonderheiten: Nebenkosten beachten und Eigenkapital einbringen

Während es durchaus 110-Prozent-Finanzierungen gibt, sind diese im Regelfall zu vermeiden. Eigentlich eignen sich diese Modelle nur für sehr wohlhabende Menschen, die über ein sehr hohes Einkommen verfügen. Für den normalen Verbraucher gilt, wenigstens die Bau-/Kaufnebenkosten als Eigenkapital zur Verfügung zu haben. Wie hoch diese Nebenkosten sind, lässt sich aus der Ferne nicht bemessen, da je nach Bundesland verschiedene Steuern anfallen. Hauskäufer müssen sie daher selbst in Erfahrung bringen. Im Grunde lässt sich aber ein Wert von 12-15 Prozent der Finanzierungssumme nennen.

Aber wie lässt sich das Eigenkapital stemmen? Natürlich ist es praktisch, wenn Sparvermögen zur Verfügung steht oder der Bausparvertrag zu diesem Zwecke herangezogen werden kann. Trotzdem bleibt die Eigenkapitalquote nur auf dem absoluten Minimum. Doch ist da nicht die Option, selbst anzupacken? Ja, doch hier ist Vorsicht geboten:

• Möglichkeiten – über Eigenleistungen am Bau oder bei der Renovierung eines Bestandsgebäudes können Laien bis zu 15 Prozent der Finanzierungssumme mit eigener Arbeitskraft erbringen. Wer vom Fach ist, der kann eine Quote von bis zu 50 Prozent erreichen. Auch Fachleute im Freundeskreis oder in der Familie dürfen die Arbeiten erbringen.
• Realistisch bleiben – es wird in die Hände gespuckt und gearbeitet? Ja, doch überschätzen viele Hauskäufer oder Hausbauer ihre eigenen Fähigkeiten und die Motivation der Freunde. Die Eigenleistung sollte so geplant werden, dass sie recht mühelos über wenige Wochen erbracht werden kann und auch nicht stillsteht, wenn Freunde ausfallen.
• No-Go – mit Recht verbieten Finanzierer Laien, sich an spezifischen Arbeiten zu versuchen. Kein Laie sollte aus schon aus einem Interesse an Wasser, Elektrik oder Heizung sein Glück versuchen. Das sind Bereiche, die Profis übernehmen müssen. Diese dürfen natürlich, mit nachweisbarer Qualifikation, aus dem Freundeskreis stammen.

Um Kosten zu sparen, kann sich die Kreditaufnahme mit einer zweiten Person lohnen. Das Risiko wird nun von zwei Kreditnehmern getragen, was von den Banken mit verminderten Zinsen belohnt wird. Für die Mehrheit der Hausinteressenten ist dieser Punkt jedoch nicht neu, zudem werden die meisten Hausprojekte von Partner angegangen. Doch auch die Eltern dürfen als zweite Kreditnehmer mit einspringen.

Eine Besonderheit betrifft noch die Hypothek. Zwar kommt es heute nur noch selten vor, dass die Variante gewählt wird, die in regelmäßigen Abständen einen durch die Ratenzahlung veränderten Eintrag im Grundbuch nach sich zieht, doch sie wird weiterhin genutzt. Diese Variante ist jedoch letzten Endes teurer, da jegliche Änderung im Grundbuch Kosten nach sich zieht, die natürlich in die Kreditnebenkosten miteinfließen. Die meisten Banken nutzen eine Hypothek mit zweckgebundener Eintragung, die nach der Zahlung der letzten Kreditrate schließlich gelöscht wird.

Wer bereits über eine abbezahlte Immobilie verfügt, der kann diese als Sicherheit für die neue Finanzierung angeben. Nun wird die bereits vorhandene Immobilie mit einer Hypothek belastet, die nach Rückzahlung des Kredits gelöscht wird.

Fazit - das Projekt des Lebens beginnt

Ein Hauskauf, der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Hausbau ist für die meisten Menschen das Projekt des Lebens. Auch in finanzieller Hinsicht wird das Projekt den Menschen auf knapp ein Drittel seines Lebens begleiten, sodass von Beginn an realistisch und solide geplant werden muss. Die eingesparte Miete vollständig in die Kreditraten aufgehen zu lassen, ist ein markanter und häufig gemachter Fehler, denn die Hausunterhaltskosten werden weder berücksichtigt, noch irgendwelche Hausreserven. Dennoch lässt es sich bei der Finanzierung durch Kreditvergleiche und Eigenleistungen sparen. Wer nur die Wände tapeziert oder streicht und die Böden selbst verlegt, eventuell noch die Terrasse und den Garten selbst anlegt, der spart schon eine erhebliche Kreditsumme ein. Doch hier gilt: Schuster, bleib bei deinen Leisten, denn die Motivation sinkt mit jedem Pinselstrich.