Neuvermietung vs. Bestandsmiete – Unterschiede bei der Vergleichsmiete

So leitest du die ortsübliche Vergleichsmiete je Fall korrekt her – mit Kurzvergleich, Workflows, Beispielen und Rechts-Checks.

Vergleichsmiete berechnen Zum Leitfaden Mietspiegel

Neu im Thema? Starte mit dem Leitfaden Mietspiegel. Zur Rechenlogik siehe Vergleichsmiete berechnen und Ortsübliche Miete berechnen.

1) Kurzvergleich

Fall	Ziel/Fragestellung	Rechts-Check	Rolle Mietspiegel	Hinweis
Neuvermietung	Zulässige Miethöhe bei Vertragsabschluss	Mietpreisbremse/ Ausnahmen prüfen	Referenzwert/ Plausi für verlangte Miete	Ausnahmen: Neubau, umfassend modernisiert, Vormiete
Bestandsmiete	Mieterhöhung im laufenden Vertrag	Kappungsgrenze, Sperrfristen	Begründung der Erhöhung mit Spannen-Einordnung	Form & Frist strikt einhalten

2) Workflows im Vergleich

Neuvermietung – Schritte

Wohnfläche (WoFlV) & Dokumente prüfen
Wohnwertmerkmale einordnen → Merkmale
Vergleichswert herleiten → Vergleichsmiete
Rechtslage prüfen → Mietpreisbremse/ Ausnahmen
Vertrag/Übergabe dokumentieren

Bestandsmiete – Schritte

Aktuelle Miethöhe & Sperrfrist prüfen
Vergleichsmiete mit Mietspiegel herleiten → Leitfaden
Begründung formulieren → Mieterhöhung begründen
Kappungsgrenze anwenden → Grenzen
Form & Zugang sicherstellen

3) Beispiele (vereinfacht)

Fall	Ausgangslage	Prüfung	Ergebnis/Notiz
Neuvermietung	Vergleichsmiete 10,20 €/m², Gebiet mit Bremse	Ausnahmen checken; verlangte Miete plausibilisieren	Miete ggf. begrenzen, Begründung dokumentieren
Bestand	Aktuell 700 €, Vergleich 780 €	Erhöhung unter Kappungsgrenze und Sperrfrist?	Erhöhung zulässig, formale Mitteilung fristgerecht

Tipp

Trenne „Wert ableiten“ (Wohnfläche + Merkmale + Spanne) von „Recht anwenden“ (Bremse/Kappung). Diese Reihenfolge hält die Argumentation sauber.

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FAQ

Häufige Fragen

Worin liegt der Kernunterschied?

Bei Neuvermietung steht die zulässige Miethöhe beim Vertragsabschluss im Fokus (u. a. Mietpreisbremse). Im Bestand geht es um Mieterhöhungen und deren Grenzen (Kappungsgrenze, Sperrfristen).

Spielt der Mietspiegel in beiden Fällen eine Rolle?

Ja, als Referenz für die ortsübliche Vergleichsmiete. In der Praxis variiert aber die Anwendung: Neuvertragsprüfung vs. Begründung von Erhöhungen im Bestand.

Welche Prüfungen sind obligatorisch?

Immer: korrekte Wohnfläche (WoFlV), Einordnung der Wohnwertmerkmale und lokale Rechtslage. Zusätzlich: bei Neuvermietung Mietpreisbremse/ Ausnahmen; im Bestand Kappungsgrenze/Sperrfristen.