Kappungsgrenze & Mietpreisbremse – was gilt wann?

Hier erfährst du, wann Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse greift – mit Kurzdefinition, Praxis-Checkliste und Beispielen.

Zum Leitfaden Mieterhöhung begründen

Neu im Thema? Für Grundlagen und Berechnung lies den Leitfaden Mietspiegel. Zur konkreten Rechenlogik nutze Vergleichsmiete berechnen bzw. Ortsübliche Miete berechnen.

Kurzvergleich

Regel	Wendet sich an	Sachverhalt	Grenze/Logik (vereinfacht)	Ausnahmen/Hinweise
Kappungsgrenze	Bestandsmieten	Mieterhöhung im laufenden Vertrag	Max. +20 % in 3 Jahren (regional oft 15 %). Bezogen auf ortsübliche Vergleichsmiete. Sperrfrist beachten.	Regionale Verordnungen können 15 % festlegen. Form/Frist zwingend einhalten.
Mietpreisbremse	Neuvermietungen	Erstvermietung nach Mieterwechsel in Gebieten mit Bremse	Miete darf ortsübliche Vergleichsmiete nur begrenzt überschreiten.	Ausnahmen u. a. Neubau ab bestimmtem Stichtag, umfassend modernisiert, Vormiete über Vergleichsmiete – lokale Regeln prüfen.

Praxis-Check: Was muss ich prüfen?

Gilt in meiner Kommune die Mietpreisbremse? (amtliche Verordnung/Übersicht prüfen)
Welche Kappungsgrenze ist festgelegt (20 % oder 15 %)?
Ist die Vergleichsmiete korrekt ermittelt? → Berechnung
Form & Frist: Mieterhöhung begründen und Dokumentation beilegen

Beispiele (vereinfacht)

Fall	Ausgangslage	Prüfung	Hinweis
Bestandserhöhung	Miete 700 €, Vergleichsmiete 780 €	Max. +20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %). Sperrfrist beachten.	Kappungsgrenze anwenden; Begründung per Mietspiegel.
Neuvermietung	Gebiet mit Bremse, Vergleichsmiete 10,00 €/m²	Mietpreisbremse anwenden; Ausnahmen prüfen.	Neubau/umfassende Modernisierung können ausgenommen sein.

Tipp

Dokumentiere die Berechnung der Vergleichsmiete, die lokalen Verordnungen und die formellen Schritte (Fristen, Zugang). Das senkt das Risiko von Widersprüchen.

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FAQ

Häufige Fragen

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen im Bestand innerhalb von drei Jahren in der Regel auf höchstens 20 %, in einigen Kommunen auf 15 %. Sie gilt bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und setzt die Einhaltung von Sperrfristen voraus.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miethöhe bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten. In der Regel darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nur um einen bestimmten Prozentsatz überschreiten. Ausnahmen gelten u. a. für Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen.

Gilt beides gleichzeitig?

Die Kappungsgrenze betrifft Mieterhöhungen im laufenden Vertrag (Bestand). Die Mietpreisbremse wirkt bei Neuvermietung in bestimmten Gebieten. Je nach Fallkonstellation kann nacheinander beides relevant werden (z. B. erst Neuvermietung mit Bremse, später Erhöhung im Bestand mit Kappungsgrenze).