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Modernisierungskosten umlegen – Rechenwege & Beispiele
So ermittelst du umlagefähige Kosten, verteilst sie korrekt auf die Wohnungen und begründest die Mieterhöhung nachvollziehbar.
Für Grundlagen zum Mietspiegel lies den Leitfaden Mietspiegel. Für die Einordnung in die Spanne helfen Vergleichsmiete berechnen und Ortsübliche Miete berechnen.
Schritt 1: Maßnahmen und Kosten erfassen
Typische Maßnahmen (umlagefähig)
- Energetische Sanierung (Fenster, Dämmung, Heizung)
- Aufzugseinbau
- Bad-Modernisierung
Nicht umlagefähig (Beispiele)
- Reine Instandhaltung/Schönheitsreparaturen
- Beseitigung von Mängeln ohne Mehrwert
Schritt 2: Umlagefähige Kosten bestimmen
Zerlege die Gesamtkosten in umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile. Ziehe Förderungen/Subventionen ab. Dokumentiere die Abgrenzung nachvollziehbar.
Hinweis
Verteile die anerkannten Kosten üblicherweise nach Wohnfläche; bei Einzelmaßnahmen nur auf betroffene Wohnungen.
Schritt 3: Umlage berechnen
| Schritt | Formel | Beispiel |
|---|---|---|
| Kosten verteilen | Wohnungsanteil = (Wohnfläche Whg / Gesamtwohnfläche) × umlagefähige Kosten | 72 m² / 720 m² × 60.000 € = 6.000 € |
| Monatsumlage ermitteln | Monatsumlage = Wohnungsanteil × Umlagequote / 12 | 6.000 € × 0,08 / 12 = 40,00 € / Monat |
| Neue Miete (kalt) | Neue Miete = bisherige Miete + Monatsumlage | 750,00 € + 40,00 € = 790,00 € |
Prüfe anschließend rechtliche Grenzen und Begründungspflichten.
Schritt 4: Mieterhöhung begründen & mitteilen
- Form/Frist einhalten und Belege beifügen
- Verteilungsschlüssel (z. B. nach Wohnfläche) erklären
- Rechtliche Grenzen prüfen: Kappungsgrenze & Mietpreisbremse
- Weiterführend: Mieterhöhung mit Mietspiegel rechtssicher begründen
Tipp
Lege deiner Verteilung die korrekte Wohnfläche zugrunde und dokumentiere Förderabzüge. So bleibt die Umlage rechnerisch und rechtlich nachvollziehbar.
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FAQ
Häufige Fragen
Welche Kosten sind umlagefähig?
Umlagefähig sind Kosten, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen (z. B. energetische Sanierungen, Aufzug). Reine Instandhaltung ist nicht umlagefähig und muss herausgerechnet werden.
Wie wird die Umlage auf die Wohnungen verteilt?
Üblich ist die Verteilung nach Wohnfläche. Bei Maßnahmen, die nur einzelne Wohnungen betreffen, erfolgt die Verteilung auf die betroffenen Einheiten.
Gilt zusätzlich die Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse?
Ja, regionale Kappungsgrenzen und ggf. Mietpreisbremse sind zu prüfen. Außerdem gelten Form- und Fristanforderungen für Mieterhöhungen.
Nächster Schritt
Nutze die Modernisierungskosten als Rechengrundlage und prüfe danach die rechtssichere Begründung der Mieterhöhung.
Redaktion
Fachlich geprüft von der 1A-Redaktion · Letzte Aktualisierung:
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