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Wohnwertmerkmale richtig einordnen (Baujahr, Lage, Ausstattung …)
Lage, Baujahr, Ausstattung und Energiezustand so bewerten, dass die Einordnung in die Mietspiegel-Spanne nachvollziehbar und belastbar ist.
Für die Gesamtlogik siehe Leitfaden Mietspiegel. Zur konkreten Berechnung wechselst du zu Vergleichsmiete berechnen oder Ortsübliche Miete berechnen.
1) Daten sammeln
Pflichtangaben
- Wohnfläche nach WoFlV (qm)
- Adresse, Stadtteil (Mikrolage)
- Baujahr und Modernisierungsjahre
- Ausstattung (Bad, Küche, Boden, Balkon, Aufzug)
- Energiekennwerte, Heizungsart
Nützliche Belege
- Grundriss/Flächenberechnung
- Nachweise zu Modernisierungen
- Fotos (Zustand/Ausstattung)
2) Lage bewerten
Unterscheide zwischen Makrolage (Stadt) und Mikrolage (Stadtteil/Quartier). Typische Kriterien:
Indikatoren (besser)
- Ruhige, gefragte Quartiere
- Gute ÖPNV-/Infrastruktur-Anbindung
- Nähe zu Grünflächen/Wasser
Indikatoren (schwächer)
- Lärm-/Gewerbenähe
- Mangelnde Infrastruktur
- Sanierungsrückstände im Umfeld
3) Ausstattung & Zustand
Zuschläge (Beispiele)
- Balkon/Terrasse, Aufzug
- Modernes Bad, hochwertige Böden
- Einbauküche in gutem Zustand
Abschläge (Beispiele)
- Einfacher Zustand, fehlender Balkon
- Schlechter energetischer Zustand
- Ungünstiger Zuschnitt
4) Spannenlage ableiten
Führe die Kriterien zusammen und wähle einen Wert in der Spanne. Halte die Begründung kurz, aber schlüssig.
Begründungs-Schablone
Feld/Spanne → Merkmale (±) → gewählter €/m² → Endbetrag
Weiter mit der Vergleichsmiete berechnen oder mit Ortsübliche Miete berechnen.
Tipp
Nutze für jede Wohnung eine kurze Bewertungs-Notiz (max. 4 Zeilen). So bleibt die Spannen-Einordnung später nachvollziehbar – auch gegenüber Mietern.
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FAQ
Häufige Fragen
Was zählt stärker: Lage oder Ausstattung?
Beides ist relevant. In vielen Städten dominiert die Lage die Spannenlage, Ausstattung und energetischer Zustand schieben den Wert innerhalb der Spanne.
Wie dokumentiere ich die Einordnung?
Kurzschema: Feld/Spanne → Merkmale (±) → gewählter €/m² → Endbetrag. Füge Belege wie Modernisierungsnachweise und Grundriss bei.
Gibt es feste Zuschlagswerte?
Nein, die Höhe ergibt sich aus dem jeweiligen Mietspiegel und seinen Kriterien. Nutze die städtischen Hinweise und Beispiele im Mietspiegel.
Nächster Schritt
Nutze die Merkmalsbewertung als Grundlage und gehe danach in die konkrete Berechnung der Vergleichsmiete.
Redaktion
Fachlich geprüft von der 1A-Redaktion · Letzte Aktualisierung:
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
