Was bei der Verwaltung von Immobilien zu beachten ist

Immobilien sind zurzeit eine lohnende Investitionsanlage: Aufgrund der zunehmenden Inflation und den niedrigen Zinsen für Baufinanzierung und Annuitätendarlehen, aber auch durch die staatlichen Förderungen und Subventionen. Wer also Kapital investieren möchte, sollte sich überlegen, dieses in Immobilien zu investieren. Selbst wenn man bereits Wohneigentum besitzt, ist eine Kapitalanlage in Immobilien trotzdem rentabel. Schließlich kann man die Immobilie vermieten und damit sogar noch Geld verdienen. Eine Immobilie kann entweder direkt erworben werden, indem man sie selbst kauft und Eigentümer der Immobilie wird. Oder man kann eine Immobilie indirekt über einen offenen oder geschlossenen Immobilienfonds erwerben. Bei der zweiten Variante werden die Immobilien vom Fondsmanager verwaltet. Wenn man jedoch selbst der Eigentümer einer oder mehrerer Immobilien ist, steht man vor der Aufgabe, diese zu verwalten.

Vielfältige Aufgaben bei der Immobilienverwaltung

Leider verdient sich das Geld aus Direktimmobilien nicht völlig von allein, die Verwaltung der Immobilien ist mit zeitlichem Aufwand verbunden. Mieten und Nebenkosten müssen abgerechnet werden, Mängel behoben und Renovierungen geleistet werden. Denn als Vermieter ist man für die Instandhaltung der Immobilien verantwortlich. Weiterhin gehört zu den Aufgaben eines Vermieters die Ermittlung des Überschusses aus den Mieteinnahmen, da Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig sind. Der zu versteuernde Überschuss errechnet sich aus der Differenz von Einnahmen und Werbungskosten. Zu den Werbungskosten gehören beispielsweise die Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung. Aus diesen Gründen kann die Verwaltung von Immobilien sehr aufwendig sein. Praktische Softwarelösungen, mit der Immobilen einfacher verwaltet werden, können den Zeitaufwand reduzieren. Sie erleichtern vor allem die Abrechnung der Nebenkosten. Wenn einem der Aufwand gar zu viel wird, kann man auch einen Hausverwalter anstellen. Dieser lohnt sich jedoch erst bei mehreren Objekten.

Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Werbungskosten

Als Vermieter muss man genau zwischen Betriebs- und Werbungskosten unterscheiden. Betriebskosten werden im Allgemeinen als Nebenkosten bezeichnet und sind nach der Betriebskostenverordnung definiert. Es handelt sich dabei nach §1 BetrKV um Kosten, die durch das Eigentum oder Erbbaurecht an einem Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch einer Immobilie und dazugehörenden Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen sowie für das Grundstück entstehen. Zu den Betriebskosten dürfen nur laufende Kosten wie die Energie- und Wasserversorgung, der Kabelanschluss oder die Müllentsorgung gerechnet werden. Werbungskosten sind immer Kosten, die aufgewendet werden, um Einnahmen zu erwerben, zu sichern und zu erhalten. In Bezug auf Immobilien gehören zu den Werbungskosten unter anderem die Abschreibung der Immobilie, die Grundsteuer, Verwaltungskosten sowie einmalig anfallende Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.

Abrechnung der Betriebskosten

Für die Betriebs- bzw. Nebenkosten wird üblicherweise im Mietvertrag vereinbart, dass diese auf den Mieter umgelegt werden. Nur eine schriftliche Vereinbarung ist rechtswirksam, dabei müssen auch die vom Mieter zu tragenden Nebenkostenarten aufgeführt sein. Einmalig anfallende Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten können im Gegensatz zu regelmäßigen Wartungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Im Mietvertrag wird weiterhin festgelegt, ob der Mieter für die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zusätzlich zur Kaltmiete zu leisten hat. Diese Abschlagzahlungen muss der Vermieter zum späteren Zeitpunkt abrechnen. Trägt der Mieter die Betriebskosten, sind diese immer als Einnahmen abzurechnen. Zudem ist zu beachten, dass die Betriebskosten jährlich abzurechnen sind, wenn im Mietvertrag Vorauszahlungen vereinbart sind.