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Besicherung einer Baufinanzierung
Ergänzungen zur Grundschuld
Auch wenn der Wohnungsmietenindex des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2014 nur bei einem Wert von 105,4 (Basis = 2010= 100) lag, sind gerade in Ballungsgebieten die Mieten deutlich stärker angestiegen. Grund genug dafür, über Wohneigentum nachzudenken. Leider stellt sich eine Baufinanzierung spätestens auf den zweiten Blick deutlich komplizierter dar als zunächst angenommen. Aus diesem Grund wird nun aufgezeigt, wie sich durch eine gute Besicherung die Zinskosten senken lassen, um die Immobilienfinanzierung unter dem Strich möglichst günstig nutzen zu können.
Was ist eine Besicherung und warum ist diese überhaupt notwendig?
Banken gehen mit einer Kreditvergabe stets das Risiko ein, dass der Kreditnehmer den Darlehensbetrag eventuell nicht oder nur teilweise zurückzahlen kann. Auf diesem Weg entstünde für die Bank ein Verlust. Sollten entsprechende Verluste gehäuft auftreten, könnte dies wiederum für die Bank zu einem existenziellen Problem werden. Aus diesem Grund haben Banken ein berechtigtes Interesse daran, vorher das Ausfallrisiko zu schätzen und darüber hinaus Sicherheiten zu verlangen. Eine Sicherheit bietet der Bank die Möglichkeit, bei ausbleibender Rückzahlung ihre Forderungen anderweitig zu bedienen.
Als weiterer Grund für eine notwendige Besicherung gelten gesetzliche Vorschriften wie z.B. §18 des Kreditwesengesetzes (KWG) auf Dejure:
- Banken dürfen Kredite mit einer Summe von 750.000 Euro oder mehr als 10% des haftenden Eigenkapitals der Bank nach §18 Abs. 1 KWG nur vergeben, wenn ein Kreditnehmer seine finanziellen Verhältnisse offenlegt.
Ausnahme: Es gibt eine Besicherung durch Grundpfandrechte auf Wohneigentum, welche den Wert von 4/5 der Beleihung nicht überschreiten.
Auch wenn bei einer Baufinanzierung im Normalfall keine Beträge in Höhe von 750.000 Euro vergeben werden, verlangen gesetzliche Vorschriften wie die Solvabilitätsverordnung und die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk BA) eine Klassifizierung aller Schuldner anhand ihrer Bonität. Die genaue Bewertung einzelner Bonitätskriterien steht der Bank in gewissem Maße jedoch frei.
Welche Arten von Sicherheiten gibt es?
Die übliche Sicherheit für ein Baudarlehen stellt die Grundschuld dar, die in den §§1191 ff. BGB geregelt wird. Sie gehört zu den Grundpfandrechten bringt folgende Regelungen mit sich:
- Das Grundstück haftet für eine bestimmte Geldsumme
- Der Schuldner duldet zudem Zwangsvollstreckungsmaßnahmen (Zwangsversteigerung), wenn eine Grundschuld aufgrund ausbleibender Kreditrückzahlungen gekündigt wird.
- Die Grundschuld ist nicht wie die Hypothek an eine Forderung gebunden.
Damit eine Grundschuld eingetragen werden kann, muss vorher der sogenannte Beleihungswert der jeweiligen Immobilie ermittelt werden. Dieser liegt unterhalb des Kaufpreises, weil auch langfristige Wertschwankungen und Risiken einzukalkulieren sind. Der Beleihungswert stellt hierbei zumeist auch die Grenze der Kreditzahlung dar, wobei es durchaus Ausnahmen gibt.
Neben der fast schon obligatorischen Grundschuld existieren jedoch noch einige weitere Möglichkeiten einer Besicherung von Baufinanzierungen, die in dieser Tabelle näher beschrieben werden sollen:
Sicherheit | Beschreibung | |
Risikolebensversicherung | Die Absicherung des Todesfall-Risikos stellt für Banken eine zusätzliche Sicherheit dar, die gerade mit zunehmendem Alter der Kreditnehmer immer wichtiger wird. Zu diesem Zweck sollte die Police jedoch den Kreditbetrag auch zu einem großen Teil oder ganz abdecken. | |
zusätzliche Kreditnehmer | Paare erhalten in Bezug auf die Konditionen und die Beleihung deutlich mehr Möglichkeiten als Singles. Grund ist hier das Backup durch den Partner. Gerade bei zwei Hauptverdienern bieten sich ganz andere Absicherungen für Banken, die diese wiederum mit guten Konditionen belohnen. Dabei kann der Partner sowohl als zusätzlicher Kreditnehmer als auch als Bürge auftreten. | |
Berufsunfähigkeitsversicherung | Eine Berufsunfähigkeitsversicherung kann ebenfalls als zusätzliche Absicherung dienen, denn sie sorgt auch dann für ein ausreichendes Einkommen, wenn der Darlehensnehmer aufgrund einer Erkrankung oder Verletzung berufsunfähig wird. Mitunter lassen sich Risikolebensversicherung und BU-Versicherung sogar kombinieren. | |
Forderungsabtretung | Eine Forderungsabtretung kann sowohl für das eigene Gehalt als auch für Forderungen von Selbständigen gegen Kunden gelten. Dies ist gerade für Selbständige oftmals eine der wenigen Möglichkeiten, überhaupt eine Baufinanzierung zu erhalten. |
Tabelle 1: Weitere mögliche Sicherheiten für eine Baufinanzierung, Quellen: Risikolebensversicherung, Verbraucherzentrale NRW
Fazit: Die Besicherung einer Baufinanzierung dient der Absicherung von Ausfallrisiken für die Bank. Banken tun dies nicht nur aus gesundem Eigeninteresse, sondern sind zur Prüfung der Bonität von Kunden auch gesetzlich verpflichtet. Somit stellen ausreichende Sicherheiten oftmals die Bedingung für eine Kreditvergabe dar. Wer jedoch besonders viel Eigenkapital mitbringt und zudem neben der Grundschuld noch weitere Absicherungen vorweisen kann, kann nicht nur einfacher einen Baukredit erhalten, sondern auch noch von besseren Zinskonditionen profitieren. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, eine Immobilienfinanzierung auch im Hinblick auf die Besicherung genau zu planen.
