Umschuldung: Banken verlangen oft zu hohe Entschädigung

Banken verlangen oft eine zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Kreditnehmer ihren Immobilienkredit vorzeitig kündigen. Wie die Stiftung Warentest ermittelt hat, liegt die Entschädigung in vielen Fällen sogar mehrere 1000 € zu hoch.

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist sein kann, hängt vom Grund des vorzeitigen Ausstiegs ab. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase versuchen viele Kreditnehmer, ihren in der Vergangenheit abgeschlossenen Immobilienkredit durch ein günstigeres Darlehen zu ersetzen.

Kein berechtigtes Interesse durch Erbschaft und niedrige Zinsen

Bei einem solchen Vorhaben liegt allerdings kein berechtigtes Interesse im juristischen Sinne vor. Die Bank darf deshalb die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nach billigem Ermessen festsetzen. In der Regel wird sie davon auch Gebrauch machen – der erhoffte Einsparungseffekt durch die Umschuldung fällt damit weitgehend flach.

Das gilt auch, wenn der Kreditnehmer durch eine Erbschaft oder Schenkung plötzlich über deutlich mehr Geld verfügt und den Kredit vorzeitig ablösen kann. Bei einer vorzeitigen Tilgung entgehen der Bank die vertraglich vereinbarten Zinszahlungen des Kreditnehmers. Gerade in einer Niedrigzinsphase können die vorzeitig zurückgezahlten Mittel in der Regel nur zu deutlich niedrigeren Zinssätzen angelegt werden.

Liegt kein berechtigtes Interesse des Kreditnehmers vor, muss die Bank der Kündigung prinzipiell nicht einmal zustimmen. Immer wieder berichten Kreditnehmer davon, dass Banken auf ihre Anfrage gar nicht oder erst mit großer Verzögerung und dann ablehnend reagieren. Anders verhält es sich, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Dann muss die Bank der Kündigung zustimmen.

Finanznot oder Umzug: Bank muss Kündigung zustimmen

Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn die mit dem Darlehen finanzierte Immobilie veräußert wird. Die zu Grunde liegende Motivation ist dabei nebensächlich – ob der Kreditnehmer den Verkauf aufgrund eines beruflich erforderlichen Umzugs oder schlicht aus finanzieller Not heraus tätigen möchte, spielt keine Rolle.

Kreditnehmer kündigen auch dann aus berechtigtem Interesse, wenn Sie bei Ihrer Bank eine Aufstockung des Darlehens zu Sanierungs- oder Modernisierungszwecken beantragen und die Bank den Kreditantrag ablehnt. Findet sich eine andere Bank, die die Finanzierung des bestehenden sowie des neuen Kredits übernimmt, kann gekündigt werden.

Bei einer Kündigung aus berechtigtem Interesse gelten andere Regeln für die Festsetzung der Vorfälligkeitsentschädigung. Die anzuwendenden Maßstäbe basieren weitgehend auf mehreren Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH).

BGH-Regeln für die Vorfälligkeitsentschädigung

Der Bundesgerichtshof schreibt Banken vor, bei der Berechnung des Wiederanlagezinssatzes die Zinssätze von Pfandbriefen zu verwenden. Die Zinssätze werden von der Bundesbank veröffentlicht. Häufig halten Banken sich nicht daran und rechnen mit dem Zinssatz öffentlicher Anleihen die – zumindest meistens –niedriger sind. Ein niedrigerer Wiederanlagezins vergrößert den Schaden und erhöht dadurch die Entschädigung.

Die Bank muss zudem berücksichtigen, dass mit der vorzeitigen Rückzahlung auch das Kreditausfallrisiko sinkt. Das Ausfallrisiko ist in allen Krediten eingepreist und entfällt, wenn die zurückbezahlten Mittel in sichere Anlagen investiert werden. Je höher der Beleihungsauslauf eines Immobilienkredits, desto höher sind auch die angepassten Risikokosten.

Verbraucherzentralen helfen

Kreditinstitute dürfen zudem keine utopischen Bearbeitungsgebühren inRrechnung stellen. Eine feste Obergrenze hat der Bundesgerichtshof nicht definiert. Mehr als 150 € sind allerdings nicht angemessen. Stand dem Kunden ein vertragliches Recht auf kostenfreie Sonderzahlungen zu, muss die Bank in ihrer Kalkulation davon ausgehen, dass dieses Recht in vollem Umfang wahrgenommen worden wäre.

Kreditnehmer können sich an Verbraucherzentralen wenden und dort für relativ niedrige Gebühren eine individuelle Berechnung ihrer Vorfälligkeitsentschädigung durchführen lassen. Auch die Stiftung Warentest bietet einen solchen Service an. Die Kosten in Höhe von ca. 40 bis 70 € rechnen sich schnell, weil eine zu hoch bemessene Entschädigung fast immer deutlich teurer kommt.

Über den Autor:

Wolfgang Lohr ist gelernter Wirtschaftswissenschaftler. Seit 2009 ist er Redaktionsleiter des Finanzportals www.sofortkredit.com sowie freier Kolumnist für Nachrichtenmagazine wie www.welt.de und www.sz.de. Schwerpunktmäßig befasst sich Wolfgang Lohr mit Themen rund um die private Finanzierung - primär mit Fragen rund um den Verbraucherschutz.