Diese Einheit verbindet durchdachte Funktionalität mit zeitgemäßem Komfort: • 3 Zimmer auf ca. 78 m² – optimal geschnitten für Wohnen, Arbeiten oder Vermieten • Edler Parkettboden in den Wohnräumen & moderne Fliesen in Küche und Bädern • Helles Duschbad mit eleganten Armaturen • Separates Gäste-WC – praktisch und wertsteigernd • Voll ausgestattete Einbauküche (auf Wunsch, nicht im Kaufpreis enthalten) • Terrasse mit kleinem Gartenanteil – Ihre private Auszeit im Grünen • Außenstellplatz direkt am Haus sowie praktisches Kellerabteil
Eine Ausstattung, die sowohl Eigennutzer als auch Gäste im Rahmen einer Kurzzeitvermietung überzeugt: hochwertig, funktional und repräsentativ.
Beschreibung
Objektbeschreibung
Wo Geschichte auf Moderne trifft: Diese sanierte 3-Zimmer-Wohnung mit Terrasse, kleinem Gartenanteil und Außenstellplatz liegt im historischen Ortskern von Alt-Perlach, direkt am Hachinger Bach. Sie vereint den Charme eines gewachsenen Ensembles mit den Vorteilen einer kernsanierten Immobilie.
Besonders hervorzuheben ist die offizielle Genehmigung zur touristischen Kurzzeitvermietung mit bis zu 6 Betten (z. B. über Airbnb oder vergleichbare Plattformen), eine echte Seltenheit in München, da solche Genehmigungen nur in Ausnahmefällen erteilt werden. Das macht dieses Objekt zu einer einzigartigen Chance für Investoren, die vom boomenden Markt für möbliertes Wohnen profitieren möchten.
Aktuell ist die Einheit an einen etablierten Pflegedienst vermietet. Der Staffelmietvertrag läuft bis Mai 2029, bringt monatlich 2.141, 40 EUR Kaltmiete und sichert durch eine jährliche Steigerung von 2 % planbare Einnahmen. Auf Basis dieser Miete ergibt sich eine aktuelle Nettorendite von ca. 3, 5 % (inkl. Kaufnebenkosten). Bei einem Eigenkapitaleinsatz von lediglich 10 % resultiert daraus eine Eigenkapitalrendite (ohne Finanzierungskosten) von rund 35 % – ein außergewöhnlich starkes Verhältnis von Risiko zu Rendite im Münchner Immobilienmarkt. Durch die genehmigte Kurzzeitvermietung lässt sich das Objekt perspektivisch zudem deutlich ertragreicher bewirtschaften, da die erzielbaren Monatsumsätze im Bereich möblierter Vermietung bzw. als Serviced Apartment erheblich über der aktuellen Langzeitmiete liegen können.
Damit eröffnet sich Ihnen ein seltenes Investment mit mehrfachen Nutzungsperspektiven:
• als sichere Kapitalanlage mit laufender Vermietung, • zur Eigennutzung in hochwertiger Wohnqualität oder • als lukrative Kurzzeitvermietung, sobald die Einheit frei wird.
Eine Kombination, die in München kaum ein zweites Mal zu finden ist.
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Highlights im Überblick
• Provisionsfrei für den Käufer • Genehmigte touristische Kurzzeitvermietung – äußerst selten in München – Potenzielle Monatsmiete über Booking: ca. 8.000 EUR • Derzeit vermietet an einen Pflegedienst (Staffelmietvertrag bis 05/2029) – Kaltmiete: 2.141, 40 EUR – Jährliche Steigerung: 2 % • Zukunftsgerichtete Investition mit verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten • Kernsanierung 2020–2021, neuwertiger Zustand • Hochwertige Ausstattung, Terrasse mit Gartenanteil, Außenstellplatz & Kellerabteil
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Raumaufteilung & Ausstattung
• Ca. 78 m² Wohnfläche, durchdachter Grundriss • 3 helle Zimmer mit Parkett- und Fliesenböden • Modernes Duschbad & separates Gäste-WC • Voll ausgestattete Einbauküche (optional, nicht im Kaufpreis enthalten) • Eigene Terrasse mit kleinem Gartenanteil • Außenstellplatz & Kellerabteil inklusive
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Zustand & Sanierung
• Kernsanierung der gesamten Anlage 2020–2021 • Anteilige Sanierungskosten: ca. 109.794 EUR netto zzgl. ca. 8.000 EUR Sonderausstattung (Nachweise vorhanden) • Erneuerung von Fenstern, Türen, Elektrik, Sanitär und Heizsystemen • Neuwertiger Zustand – kein Instandhaltungsstau
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Energie & Nachhaltigkeit
• Energieeffizienzklasse B • Endenergiebedarf: nur 56 kWh/(m²*a) • Umweltfreundliche Zentralheizung (Erdgas + Wärmepumpe)
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Steuerliche Vorteile
• 3 % gewerbliche Abschreibung (AfA) jährlich • Wertstabil durch Lage, Zustand und flexible Nutzungsperspektive
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Hausgeld 2025
• Gesamt: 419 EUR/Monat
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Fazit
Eine einmalige Gelegenheit in einer Stadt, in der die Nachfrage nach temporärem Wohnraum ungebrochen hoch ist, während Genehmigungen für Kurzzeitvermietung streng limitiert bleiben.
Dieses Objekt bietet Ihnen die Sicherheit laufender Mieteinnahmen und gleichzeitig die Flexibilität, bei Freiwerden sofort in die attraktive Kurzzeitvermietung einzusteigen.
Ob Serviced Apartment, Business-Vermietung oder klassisches Wohnen auf Zeit, hier investieren Sie in ein Stück Münchner Immobilienrarität mit Zukunft.
Lage
Die Immobilie befindet sich in der begehrten Lage von München-Perlach, einem Stadtteil, der durch seine ruhige Wohnatmosphäre und gleichzeitig hervorragende Anbindung an das Stadtzentrum überzeugt. Die Sebastian-Bauer-Straße liegt im historischen Ortskern Perlach, der mit seinem charmanten Ensemble denkmalgeschützter Gebäude den Charakter und die Einzigartigkeit des Viertels prägt.
Verkehrsanbindung
Die Verkehrsanbindung der Sebastian-Bauer-Straße 3 ist optimal und bietet vielfältige Möglichkeiten, die Münchner Innenstadt und andere Stadtteile schnell und bequem zu erreichen: • S-Bahn: Die S-Bahn-Station München-Perlach (S7) liegt nur wenige Minuten entfernt und verbindet den Stadtteil direkt mit der Münchner Innenstadt. • Bus: Die Buslinie 62 befindet sich direkt um die Ecke und bietet eine schnelle Verbindung zum Ostbahnhof, einem zentralen Verkehrsknotenpunkt. Dort haben Sie direkten Zugang zu den Linien U2, S1, S3, S4, S5 und S8, die München umfassend erschließen. • Autoverkehr: Autofahrer profitieren von der Nähe zur A8 (Richtung Salzburg) sowie zum Mittleren Ring, die beide eine exzellente Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz bieten.
Infrastruktur
Die Umgebung überzeugt durch eine ausgezeichnete Infrastruktur, die alle Anforderungen des täglichen Lebens erfüllt: • Einkaufsmöglichkeiten: Supermärkte, Bäckereien und weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Nähe und sind bequem zu Fuß erreichbar. • Bildung und Betreuung: Familien finden ein umfangreiches Bildungsangebot in der Umgebung, darunter Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen. • Gesundheit: Arztpraxen, Apotheken und weitere medizinische Einrichtungen in der Nähe gewährleisten eine umfassende und zuverlässige Versorgung.
Sonstiges
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Es besteht keine Käuferprovision, wir schließen keinen Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten ab, auch die Entgegennahme eines Kaufpreisangebots, die Übermittlung des Exposés und die Vereinbarung des Besichtigungstermins führt nicht zum Abschluss eines Maklervertrages mit dem Kaufinteressenten.
Tipp-Provision!! Sie kennen jemanden, der seine Immobilie veräußern möchte? Wir sind ständig für unsere Kunden auf der Suche nach geeigneten Objekten. Bei erfolgreicher Vermittlung und Vertragsabschluss zahlen wir Ihnen als Dankeschön eine Tipp-Provision! Nähere Informationen auf Anfrage.
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GELDWÄSCHE: Als Immobilien Maklerunternehmen ist die IMMONEB Immobilien GmbH nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 und § 11 Abs. 1, 2 Geldwäschegesetz (GwG) dazu verpflichtet, bei der Begründung einer Geschäftsbeziehung die Identität des Vertragspartners festzustellen und zu überprüfen, bzw. sobald ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages besteht. Hierzu ist es erforderlich, dass wir nach § 11 Abs. 4 GwG die relevanten Daten Ihres Personalausweises festhalten (wenn Sie als natürliche Person handeln) – beispielsweise mittels einer Kopie. Bei einer juristischen Person benötigen wir eine Kopie des Handelsregisterauszugs, aus welchem der wirtschaftlich Berechtigte hervorgeht. Das Geldwäschegesetz sieht vor, dass der Makler die Kopien bzw. Unterlagen fünf Jahre aufbewahren muss. Als unser Vertragspartner haben Sie auch eine Mitwirkungspflicht nach § 11 Abs. 6 GwG.
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IMMONEB Immobilien GmbH
Herr
Wolfgang
Neb
Forstenrieder Allee 181
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München
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