(Preisangaben=VB) Pension: Die (derzeit) 13 Pensionszimmer sind von der Einrichtung her alle gleich. Nur über den jeweiligen Grundriss bedingt, teilen sich diese 13 Zimmer in ein Einzelzimmer, acht Doppelzimmer und vier Familienzimmer auf. Die Zimmer orientieren sich in ihrer Einrichtung am historischem (denkmalgeschützten) Gesamtbild des Hauses und lassen sich am treffendsten mit den Worten "rustikal & gemütlich" beschreiben (siehe Bilder). Die Zimmer sind alle laminiert und verfügen über rustikale Holzschränke und Doppelbetten mit Holzrahmen (einheitliche "Kieferoptik"). 3 der 4 Familienzimmer verfügen darüber hinaus noch über ein Doppelstockbett, das 4te Familienzimmer hat dagegen ein zweites separates Schlafzimmer mit Doppelbett. Jedes der Zimmer hat seine eigene Nasszelle (WC, Dusche, Waschbecken, Fön, Hocker, Wandregal, Duschgel-Spender, Kosmetiktücher). Alle Zimmer sind mit einer der Zimmergröße entsprechenden Sitzgruppe und mit Nachttischen und Leuchten, Lampen, Wand-Spiegel, Bettwäsche, Handtücher, LED-Sat-TV, etc. ausgestattet. WLAN ist im ganzen Hause verfügbar. Die Pension ist seit 2013 durchgängig mit dem HoGa-Zertifikat G3*** für Gasthöfe und Pensionen klassifiziert. (... derzeit gültig bis 09/2025, danach stellt die HoGa ihr Zertifizierungssystem leider ein) Restaurant: Das Restaurant orientiert sich ebenfalls in seiner Einrichtung am historischem (denkmalgeschützten) Gesamtbild des Hauses und lässt sich auch am treffendsten mit den Worten "rustikal & gemütlich" beschreiben (siehe Bilder). Der Hauptgastraum - im Gebäudeteil (II.) - umfasst ca. 45 Plätze. Hier ist ein Kamin vorhanden. (Halboffen) angrenzend liegt der Nebengastraum - im Gebäudeteil (I.) - mit weiteren 20 Plätzen. Daneben liegt dann der Aufenthaltsraum, der entweder eben als solcher oder aber als Erweiterung des Restaurants (ca. +20 Personen via Verbindungstür) oder gut als Buffetstandort bei Feierlichkeiten dienen kann. Im Restaurantbereich gibt es selbstverständlich getrennte WCs für Damen (3 Kabinen) und für Herren (2 Kabinen & 3 Wandurinale). Im Aufenthaltsraum ist eine kleine Getränkeversorgung (Kühlschrank, Gläser und Vertrauensliste) gewährleistet. Dort sind auch diverse Brett- und Kartenspiele für die Gäste vorhanden. Das Restaurant ist komplett eingerichtet und betriebsbereit (mit 2 Finanzamt-konformen Restaurant-Kassen, dem Theken-PC / A4-Drucker mit der Hotel- und Buchungssoftware, dem Channel-Manger, etc.). Die Restaurantküche ist zweckmäßig mit allen Geräten, Mobiliar und Geschirr, der Größe des Restaurants Rechnung tragend, eingerichtet. Die ältesten Küchengeräte sind die Gastro-Spüle und der Gasherd (derzeit quasi nur als Tisch genutzt, da ja nun induktiv gekocht wird), die uns aber bisher keinen Anlass zur Erneuerung geboten haben. Alle anderen Geräte sind zwischen 1 und 8 Jahre alt. Direkt in der Küche ist ein Kühlhaus integriert. Das Hauptlager (mit einem weiteren Kühlhaus, diversen Kühltruhen, dem Trocken- und dem Getränkelager) sind dann im Keller untergebracht (direkte Treppenverbindung). Büro/Lager: - im 1. Obergeschoß des Gebäudeteiles (I.) befindet sich das Büro mit dem Haupt-PC / A3-Drucker und allen durch das Finanzamt geforderten Pflichtunterlagen - da ja je nach Personalsituation (seitens der entsprechenden Hygieneauflagen) 2 getrennte Umkleideräume mit getrennten Personal-WCs gefordert sind, ist dies hier so eingerichtet; meistens werden diese 2 Räume jedoch als Lager genutzt (für saisonale Deko, Ersatzmaterialien und das Handtuch- und Bettwäschelager) sonstiges: ... im Frühstücksraum befinden sich eine (für Pensionsgäste zugängliche) Kitchenette und ein Gästekühlschrank mit abschließbaren Einzelfächern ... via Frühstücksbuffet können Pensionsgäste jederzeit auf Tee / Kaffee (löslich) zugreifen ... der Frühstücksraum bietet Platz für ca. 40-45 Gäste und verfügt über ein permanentes Buffet, so dass hier auch schon diverse geschlossene Gesellschaften getagt haben ... neben dem Haus befindet sich eine hauseigene E-Ladestation mit 11 kW (eigener Zähler) ... ebenfalls neben dem Haus befinden sich zwei Anschlüsse zum Laden von E-Bikes (ohne Zähler: da eine E-Bike-Batterie unter 1 kWh benötigt) ... das Haus verfügt über 2 Waschmaschinen und 2 Trockner ... diverse Werkzeuge und Maschinen, eine neue Schneefräse (Bj. 2023), Rasenmäher u.v.m. sind ebenfalls im Paket "Verkaufsobjekt" enthalten
Beschreibung
Das Objekt wurde im Jahre 1790 als Wildhüter-Hütte (für die herzogliche Jagd) erbaut, hat eine Restaurantkonzession seit ca. 1854, wurde um 1908/1912 großzügig erweitert und dann in 1996 um die Pension erweitert. Die heutigen Besitzer fanden das Objekt im Jahre 2012 in einem vernachlässigten Zustand vor, den das Haus ohne rettende Maßnahmen wohl kaum einen weiteren Winter überlebt hätte. Der Charme des Hauses, seine Geschichte und auch seine außergewöhnliche Lage veranlassten uns jedoch, jene umfangreichen Sanierungen und Modernisierungen (siehe unten) durchzuführen, die den Erhalt dieses historischen Fachwerkhauses auf lange Zeit sicherstellen werden. Heute stellt sich das Objekt wie folgt dar: Auf einem Grundstück von insgesamt 2´690 m² ("Bauland im Außenbereich") (Flurstück 45/1 der Gemarkung Oberhof) sind insgesamt folgende Einzelobjekte zu finden: (a) das Hauptgebäude (... Details siehe unten) (b) ein Pavillon (c) ein Biergarten (d) ein Schuppen (gemauert, inklusive Lager & Hühnerstall) (e) eine Doppelgarage (f) diverse Parkflächen zu (a): ... das Hauptgebäude umfasst in Summe eine Fläche von 716 m² und besteht aus dem (I.) historischen Fachwerkhaus (Baujahr 1790=die Original Wildhüter-Hütte), (II.) dem östlichen Anbau aus dem Jahre 1912 (ebenfalls Fachwerk) und (III.) dem nördlichen Erweiterungs-Trackt von 1996. Dieses Gebäude-Ensemble steht unter Denkmalschutz. Die Gebäudeteile (I.) und (II.) sind unterkellert, Teil (III.) dagegen nicht. Insgesamt sind im Hauptgebäude 20 Zimmer, das Restaurant mit ca. 65 Plätzen, ein separater Frühstücksraum mit ca. 45 Plätzen, ein weiterer Aufenthaltsraum/Restauranterweiterung und die Restaurantküche untergebracht. Von den 20 Zimmern sind derzeit 13 als Pensionszimmer (mit insgesamt 33 Betten), 1x als Büro, 2x als Lager/Umkleide und 4 als möblierte Betreiberwohnung genutzt. Das Restaurant, der Frühstücksraum und die Restaurant-Küche sowie 5 der Pensionszimmer befinden sich im Erdgeschoß, im 1. Obergeschoß befinden sich das Büro, die 2x Lager/Umkleide-Räume sowie weitere 8 Gästezimmer. Im (1972 ausgebauten) Dachgeschoß befindet sich exklusiv die möblierte Betreiberwohnung. Das ganze Haus verfügt über ein eigenes WLAN-Netz (gespeist aus einem Glasfaserbreitbandanschluss). Technik: Stromversorgung ... prinzipiell bezieht das Objekt seinen Strom via Versorgungsnetz der TEN (Thüringer Energienetze GmbH & Co. KG) vertraglich von einem frei wählbaren anbieter - derzeit die TEAG (Thüringer Energie AG) ... die derzeit vertraglich zugesicherte maximal immer zur Verfügung stehende Strommenge beträgt 124 kW. Diese Menge wird erfahrungsgemäß mit dem derzeitigen Hauskonzept nur marginal ausgenutzt (kurzzeitig max. ~45 kW). ... seit Anfang 2023 ist eine hauseigene Photovoltaikanlage in Betrieb, die in der Spitze 23, 9 kWp erzeugen kann, die in Verbindung mit einem 13, 7 kWh-Batteriespeichers auch die auftretenden Strom-Lastspitzen (aus dem Küchen- und aus dem Wärmepumpenbetrieb) "glättet" und auch teils den nächtlichen Strombedarf abdeckt. ... während sich im Sommer sogar noch Strom-Überschüsse via Heizpatrone für die Warmwasserbereitung nutzen lassen, sind im Winter der Ergiebigkeit der PV-Anlage natürlich doch Grenzen gesetzt (durch den niedrigeren Sonnenstand bzw. durch Schnee). Wasser/Abwasser ... das Haus ist an der öffentlichen Wasser- und Abwasserversorgung der Region (ZWAS=Zweckverband Wasser und Abwasser Suhl) angeschlossen. Kapazitätsseitig bestehen keine Restriktionen. Warmwasserversorgung ... seit Ende 2023 verfügt das Haus über eine moderne 60 kW Brennwerttherme (modulierend von 3 - 60 kW), die effizient und bedarfsgerecht die Warmwasserversorgung des Hauses gewährleistet. Gas ... gespeist wird die Brennwerttherme durch Flüssiggas, welches in einem oberirdisch gelagerten 6400l-Tank (eigener Tank, damit ist der Gas-Lieferant frei wählbar) vorrätig ist Heizung ... seit Ende 2022 wird das Haus mittels einer (zweistufigen) 26 kW-Wärmepumpe geheizt. In dieses System sind 2 Pufferspeicher integriert. ... dieses System stellt zu über 90% des Jahres die Wärmeversorgung des gesamten Hauses sicher. .... die oben erwähnte Brennwerttherme wird bei Bedarf (erfahrungsgemäß bei Außentemperaturen unter -12°C) als Heizreserve zugeschaltet. Diese kann im Notfall auch die Gesamtversorgung des Hauses mit Heizlast und Warmwasser sicherstellen. ... das zuletzt im Jahre 2024 modernisierte Heizsystem verfügt insgesamt über 4 getrennte Heizschleifen, die alle separat mit Steuermodulen ausgestattet und damit individuell regelbar sind. Restaurantküche ... die Restaurantküche wurde im Jahre 2023 auf elektrische Induktionsherde umgestellt (Gasanschluss und Gasherd sowie ein Gas-Hockerkocher sind jedoch noch vorhanden und wären auch weiterhin ohne Umbau-Maßnahmen sofort wieder nutzbar). Lademöglichkeiten für PKWs und E-Bikes ... direkt neben dem Haus (für Pensionsgäste) befinden sich auch Lade-Anschlüsse für insgesamt zwei E-Bikes und eine PKW-E-Ladestation (11 kW). Internet/Telefonie ... seit Mitte 2022 wird das Objekt via eigene (exklusive) Glasfaserleitung mit Internet (bis zu 1000Mbit/s) und mit Telefonie (VoIP) versorgt. zu (b): ... ein verglaster (und nun komplett sanierter) Pavillon, der 2011 mit Baugenehmigung errichtet wurde, befindet sich auf der Westseite des Hauses, mit direktem Zugang zum Frühstücksraum, somit wird er auch gerne im Sommer von frischluftliebenden (oder rauchenden) Gästen genutzt zu (c): ... mit 4 Waldschänken & zusätzlicher mobiler Bestuhlung, ca. 45 Plätze, davon 30 Plätze überdacht, direkt am Haus gelegen und vom Restaurant durch die Bedienung sehr gut einsehbar; halb verschattet durch Baumbestand, Blick nach Süden auf die Lichtung, auch Zweirad-Liebhaber stellen gerne Ihre Bikes direkt in Sichtweite davor ab zu (d): ... 1972 im Original mit Baugenehmigung als Getränkelager errichtet; derzeit als Lager/Stauraum genutzt zu (e): ... mit ca. 39m² mit elektrischen Tor-Öffner (Fernbedienung) pro Tür zu (f): ... davon 8 direkt neben dem Haus (für Pensionsgäste); dort befinden sich auch Lade-Anschlüsse für 2 E-Bikes und eine PKW-E-Ladestation (11 kW) Sanierungen/Modernisierungen: ... Im Wesentlichen wurden alle Fachwerke grundsaniert, die Hausverkleidung komplett erneuert, alle Dächer saniert und neu gedeckt (teils Ziegel, teils Metalleindeckung (Aluminium)). ... Die Heizungsanlage wurde komplett modernisiert (siehe Rubrik "Technik") ... die Gästezimmer unterlagen immer einer regelmäßigen Modernisierung ... 2022 wurden 3fach-verglaste Fenster im Gebäudeteil (III.) eingebaut ... Teile der Sanitärbereiche wurden grundsaniert ... Laminierung aller Gästezimmer ... neue Bestuhlung, neue Deckenlampen und neue Nachttischlampen in allen Gästezimmern ... etc. ... fairerweise ..., in Sachen Instandhaltung und Reparaturen es gibt natürlich immer wieder irgendetwas zu tun * * * Im Angebot sind NICHT enthalten: - Inventar der Betreiberwohnung und sonstige private Gegenstände - aktueller Warenbestand - die Betreiber-GmbH (auf die die Konzession und diverse Verträge für den Betrieb laufen, bspw. wären dies Verträge für Strom, Wasser, GmbH-Geschäftskonto, Telefon, Glasfaser basiertes Internet, Gewerbe, IHK, Personal, BGN, Steuerbüro, booking.com, Firmen-PKW, etc. ...) - die komplette Bierzapfanlage, die AfG-Anlage (jedoch nicht die Theke selbst) sowie ein Getränke-Kühlschrank (+ Gläser, Speisekarten, Sonnenschirme, etc.) verbleiben via Leihschein bei der Brauerei Dingsleben (ohne Zeitvertrag, ohne monetäre Bindung, nur verbunden mit der Verpflichtung zum exklusiven Getränkebezug von Dingsleben)
Lage
Das Verkaufsobjekt liegt ca. 1, 0 km (Luftlinie) außerhalb von Oberhof in Alleinlage. Dies verhilft einerseits der Pension zu seinem Beinahmen "eine Oase der Ruhe" und andererseits ist das Restaurant bzw. der große Biergarten dadurch ein beliebtes Ausflugsziel für viele Tagesausflügler aus der Region (u.a. Wanderer, Radfahrer, Biker, etc.) und insbesondere der anderen Oberhofer Hotelgäste. Jeder stressgeplagte Städter, der hier übernachten durfte, wusste die "himmlische Ruhe" zu würdigen. Das Haus ist über eine öffentliche & beleuchtete Straßenanbindung nach Oberhof (ca. 1, 3 km / im Winter erfolgt Schneeräumung durch die Stadt) sehr gut erreichbar. Der öffentliche Charakter der Straße endet am Haus, und ab hier führt diese nur noch als Forstweg weiter ins Tal (daher kein Durchgangsverkehr) Richtung Ohra-Talsperre. In der Nähe des Hauses befinden sich einige der bekanntesten Oberhofer Sportanlagen (bspw. der Alpinskihang (Winterbetrieb) / MTB-Downhill-Parkour (Sommerbetrieb) in ca. 300 m; die internationale Rennschlitten- und Bobbahn (ganzjähriger Betrieb) in ca. 200 m; die Jugendschanze (ganzjährig genutzt) in ca. ca. 600 m, die Skilanglaufhalle in ca. 1, 4 km oder der Grenzadler mit seiner Biathlonarena in ca. 2 km Entfernung). Die Großschanzen von Oberhof sind ebenfalls "nur" 4 km zu Fuß vom Haus entfernt. Dies alles - verbunden mit der Alleinlage im Thüringer Wald - dem größten zusammenhängenden Waldgebiet Deutschlands (der Rennsteig / einige Talsperren / ein Wanderparadies), macht dieses Objekt zu etwas Einzigartigem.
Sonstiges
Das Haus liegt an einer "Lichtung" (hier eine Waldwiese; ausgewiesen als Land-& Forstwirtschaftliche Fläche), die an die (als Bauland ausgewiesenen) Grundstückfläche mit dem Haupthaus südlich angrenzt. Diese Wiese (Flurstück 60) - mit 2 Bachläufen - hat eine Fläche von 10´034 m² und gehört mit zum Kaufobjekt Bisher wurde von der Waldwiese nur ein kleiner Teil zum Parken genutzt (der asphaltierte Bereich der Wiese bietet Platz für ca. 20 Fahrzeuge und liegt etwa 80m entfernt südwestlich des Hauses). * * * Eine mögliche weitere Nutzung der Wiese zur Installation einer Außenphotovoltaikanlage (~700 kW auf - 3500 m²) und einer E-Tankstelle (10 Doppelladesäulen á 75 kW) ergäbe wirtschaftlich sinnvolle Perspektiven. Die in nur ~50 m Entfernung existierende Mittelspannungsanlage der TEN wäre dafür ein geeigneter Anschlusspunkt. Die Lage der E-Tankstelle "im Wald" ergibt Sinn, da Oberhof selber platztechnisch keine Alternativen bietet, unsere Lage hier jedoch Anlaufpunkt für viele Gäste ist, die ... zur Pension, ins Restaurant/Biergarten, zur Bobbahn, zu den Schanzen, zum Skihang oder einfach nur in den Wald wollen und dabei die Ladezeit (~1h) sinnvoll nutzen können. * * * Derzeit reden wir mit dem ThüringenForst über den möglichen Erwerb (oder Erbpacht) des nördlich zum Verkaufsobjekt angrenzenden Waldstückes (1, 5 ha / bereits formell im Katasterplan erfasst). Hierzu ist im Sonderbebauungsplan bereits die Möglichkeit der Aufstellung von bis zu 15 Schlaf-Tonnen (á 4 Personen), eines Sanitär- und Aufenthaltsbereiches und einer Außensauna vorgesehen. * * * Im Gesamt-Preis ist nicht nur das Haus mit 716 m² Fläche, sondern auch die sehr große unverbaubare Wiesen-Fläche und seine exklusive Alleinlage im Wald, das wirtschaftlich nutzbare Grundstück (für Parken & Biergarten), die Garage, der Pavillon, der Schuppen und die komplette betriebsbereite Einrichtung (exkl. der Leihgaben der Brauerei) und die installierte Software, sowie die Rechte an der Homepage, etc. enthalten. * * * Die Nähe zu den Sportanlagen eröffnet auch die Erschließung einer alternativen und solventen Gästegruppe mit sehr hohem Auslastungsgrad für die Pension (wie auch für das Schlaftonnenkonzept) und das Restaurant: ... die 25-30 wintersportintensiven Nationen finanzieren jeweils für Juniorinnen, Junioren, Frauen und Männer in den 7 Disziplinen - in denen Oberhof Olympiastützpunkt ist - (Langlauf, Biathlon, Spezialsprung, nordische Kombination, Skeleton, Bob und Rennschlitten) jährlich durchschnittlich 2 Trainingslager mit 7-10 Tagen Dauer ... diese ca. 700 - 840 Nationalmannschaften (25/30 x 4 x 7) suchen also in Oberhof 2 mal jährlich Quartier mit Vollpension, eine Kapazität, die Oberhof derzeit nicht hat, so dass immer wieder Nationalmannschaften auf das Umland ausweichen müssen ... auch könnten zusätzlich bisher noch nicht beworbene Gästegruppen (bspw. Motoradfahrer, Bus-Reisegruppen, E-MTBer, etc.) erschlossen werden.
Plätze im Gastraum: 80
Entfernungen / Ausblick: Auslick: BERGE 70 km bis zum Flughafen
Adresse der Immobilie
98559 Oberhof
Bundesland: Thüringen
Land: Deutschland
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einer Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie abklären. Oft bieten unabhängige Finanzierungsberater bessere Konditionen an, da Sie über ein gutes Netzwerk
zu Banken verfügen. Darüber hinaus machen sie eine Finanzierung auch möglich, wenn die Hausbank diese Aufgrund restriktiver Vergaberichtlinien ablehnt.
Gerade bei Selbstständigkeit oder unkonventioneller Einkunftssituation ist die persönliche Beratung auf Augenhöhe die bessere Wahl.
Dieses Exposé stellt kein rechtsverbindliches Angebot dar.
Eine Gewähr für die Richtigkeit sämtlicher im Exposé enthaltener Angaben und Abmessungen wird trotz sorgfältiger Bearbeitung von Daten, Bildern und Informationen nicht übernommen.
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